Los vicios ocultos en viviendas son defectos o fallos estructurales que no son visibles a simple vista y que afectan la seguridad, y funcionalidad de un inmueble, así como el goce completo por parte de sus nuevos arrendatarios.
Este tipo de fallos pueden estar presentes desde la etapa de la construcción, pero también pueden surgir luego de esta. Los vicios ocultos pueden aparecer en viviendas usadas o nuevas, y su saneamiento se vuelve crucial para poder garantizar el cumplimiento de los derechos de los consumidores.
En nuestra legislación, se hace mención de ellos, específicamente en el Código Civil de España, pero sobre esto volveremos más adelante. Ahora, en esta ocasión, abordamos los vicios ocultos en edificaciones.
Te contamos acerca de los vicios más comunes, respondemos a la pregunta de qué hacer si estos se descubren en una vivienda, el tiempo que se tiene para reclamar por vicios ocultos en una edificación, y si es posible reclamar daños y perjuicios a causa de ellos.
¿Cómo identificar vicios ocultos en una vivienda nueva o usada?
Tal y como se expresó antes, detectar vicios ocultos a simple vista, como la palabra lo indica, no es algo sencillo, pues una de las características que tienen es que suelen pasar desapercibidos.
Incluso, a veces puede ocurrir que las edificaciones hayan tenido un vicio oculto desde que se hizo la primera visita al lugar, pero que la persona no lo haya notado.
Pero, por fortuna, existen varios aspectos que pueden ayudar a los propietarios a identificar estos problemas para buscar el saneamiento de los mismos.
En primer lugar, lo más recomendable al adquirir una vivienda es realizar una inspección detallada, ya que esto puede ayudar a detectar señales de alerta.
Un ejemplo habitual son las manchas de humedad en las paredes, que a veces pueden notarse desde antes de la compra o en medio del proceso de la misma.
En segundo lugar, se debe hacer una revisión de las instalaciones, evaluando el sistema eléctrico, de agua, calefacción y ventilación, en los casos donde se haga necesario.
A pesar de que un cliente no tiene que tener dominio de conocimientos tan especializados, encontrar alguna falla al hacer una revisión general puede servir para que se pregunte al dueño del piso y, en algunos casos, para solicitar la inspección de un experto.
Finalmente, y en caso de que se quiera tener mucha más certeza sobre el estado del inmueble, se puede solicitar una documentación detallada que incluya informes de mantenimiento y de construcción.
¿Cuáles son los vicios ocultos más comunes en construcciones?
Aunque existen muchos tipos de vicios ocultos, en general hay algunos que se catalogan como los más comunes en construcciones. Dentro de estos, se incluyen las humedades que pueden aparecer en viviendas nuevas y usadas.
Este deterioro es causado por las filtraciones de agua en las paredes o por un mal aislamiento de las tuberías, que no solo alteran la estructura física de un lugar específico, sino que también generan afectaciones en la salud de los ocupantes del piso.
Seguido de las humedades, se encuentran las grietas en las paredes o columnas, que aunque pueden considerarse de baja gravedad, en caso de que se agraven incluso pueden ocasionar inestabilidad en la vivienda.
En un tercer vicio oculto más detectado están los problemas en las instalaciones eléctricas, como los cortocircuitos, que interfieren en el uso que las personas necesitan hacer e la energía en su hogar día a día.
Luego, se pueden mencionar también deficiencias en las tuberías y el sistema de suministro del agua, como las fugas de agua o las dificultades con el sistema de calefacción, entre otras.
¿Qué hacer si descubro vicios ocultos en mi vivienda?
Nadie está exento de encontrarse con un vicio oculto en su vivienda, por lo cual, si te encuentras con alguno, se deben tener en cuenta ciertos pasos a seguir.
Lo primero, en caso de que la compra haya sido muy reciente, es revisar el contrato, ya que a veces puede existir una garantía sobre este tipo de asuntos.
Lo siguiente es realizar una debida documentación del vicio o los vicios ocultos que se hayan encontrado en la edificación, para que sirva de prueba y, posteriormente, se pueda contactar al vendedor para informar sobre el vicio oculto y llegar a un acuerdo de saneamiento.
Si no puedes llegar a un acuerdo con el vendedor, la siguiente medida es contratar a un perito especializado para que evalúe la situación y proporcione un informe detallado sobre los vicios ocultos. Este informe será fundamental si optas por presentar una demanda.
A esta se llega si, a pesar de haber realizado varios acercamientos con el anterior dueño del lugar, no se llegó a una solución viable. A través de la reclamación judicial, se puede exigir un resarcimiento de los derechos del comprador, una compensación por los daños sufridos o, incluso, la anulación de la compraventa en los casos más graves.
Sobre esto, vale la pena recordar que en nuestro Código Civil se hace referencia a los vicios ocultos en el artículo 1484, el cual menciona que:
“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos en construcciones que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.
Así mismo, en el artículo 1485 se asegura que el vendedor debe responder al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por vicios ocultos en una edificación?
En España, el Código Civil establece que el plazo para reclamar por vicios ocultos es de seis meses desde la entrega de la propiedad. Este plazo se aplica tanto a viviendas nuevas como a las de segunda mano.
Durante este tiempo, si se descubre un vicio oculto, el comprador puede solicitar la reparación o compensación por los daños.Sin embargo, es importante destacar que el plazo de seis meses solo se aplica a defectos que son evidentes tras un examen normal del inmueble.
Si los vicios ocultos no se descubren hasta más tarde, el comprador aún puede reclamar, pero necesitará demostrar que los vicios existían antes de la compraventa y que no podían haberse detectado previamente.
¿Es posible reclamar daños y perjuicios por vicios ocultos en la construcción?
Sí, es posible reclamar daños y perjuicios derivados de vicios ocultos en la construcción, si estos afectan gravemente la habitabilidad de la vivienda o la seguridad de los ocupantes, el comprador tiene derecho a exigir una compensación por los perjuicios sufridos.
Los daños y perjuicios pueden incluir los costes de reparación, el valor de la pérdida del uso del inmueble, o incluso daños adicionales que hayan resultado de los vicios ocultos, como daños a la propiedad o a la salud de los residentes.
Además, si el vendedor o constructor ha actuado de mala fe o con negligencia al no informar sobre los defectos, el comprador puede tener derecho a una indemnización adicional por los daños causados.
Resumiendo lo planteado, los vicios ocultos en edificaciones son defectos serios que afectan la calidad de las personas al habitar un lugar, por lo cual, su identificación y reclamación deben hacerse lo antes posible.
No obstante, se debe contar con la evaluación por parte de expertos, así como con suficientes pruebas documentadas de los vicios ocultos, y agotar la primera vía que es el diálogo con el dueño de la edificación. ¿Has detectado vicios ocultos en tu propiedad? En Distrito Legal somos expertos en reclamaciones legales por vicios ocultos. Contacta con nosotros para recibir una asesoría especializada y proteger tus derechos.
