El saneamiento por vicios ocultos no es otra cosa que la responsabilidad que tiene el dueño de un inmueble luego de venderlo de garantizar el saneamiento de la cosa vendida. Dicha responsabilidad está concebida en el Código Civil de nuestro país, en el artículo 1484.
En este punto, es importante recordar que con el término de vicios ocultos se hace referencia a los defectos del bien inmuebles que no son fáciles de notar a la hora de realizar la compra. Entre estos se incluye la humedad, el deterioro de las tuberías, las grietas, y los problemas con la calefacción, entre otros.
En este artículo, te contamos cuáles son las obligaciones del vendedor ante los vicios ocultos, el plazo determinado para denunciarlos en España, cómo reclamar por vicios ocultos en una vivienda comprada, y lo que dice el Código Civil sobre esto.
¿Cuáles son las obligaciones del vendedor ante vicios ocultos?
Tal y como te contamos antes, el vendedor debe responder por el saneamiento de los vicios ocultos. En el artículo 1486 del Código Civil se expresa que en caso de vicios ocultos el comprador podrá optar por desistir del contrato o, por quedarse con el bien con una disminución del precio que sea proporcional a los vicios ocultos.
“Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión”, se afirma en el articulado.
¿Cómo reclamar por vicios ocultos en una vivienda comprada?
Para reclamar por vicios ocultos, lo que debe hacerse es recolectar las pruebas de la existencia del defecto que impide el gozo pleno del inmueble adquirido.
Al momento de reclamar por vicios ocultos se debe hablar directamente con el dueño de la propiedad, para intentar llegar a un acuerdo antes de proceder al reclamo por vías judiciales.
Cuando se hace la demanda se deben presentar pruebas que sean irrefutables de la existencia del defecto o de los vicios ocultos, para lo que se necesita la documentación donde se debe incluir el informe pericial de expertos que mencionen los deterioros, así como los detalles de los mismos.
El comprador puede solicitar la reparación de los vicios ocultos, o la compensación del vicio. Incluso, en algunos casos se puede solicitar una disminución del precio inicial.
¿Qué plazo hay para denunciar vicios ocultos en España?
El plazo para denunciar vicios ocultos en España es de seis meses a partir de que se haga la entrega del bien. El vicio debe existir previo a cuando se realizó el contrato de compraventa.
Y debe ser realmente oculto, es decir, el comprador debió hacer la respectiva revisión y no notar ninguna afectación antes de haber comprado el bien inmueble, si al momento de examinar el bien, hubo vicios que detectó y los pasó de largo, no puede reclamar después.
Ya que, como se ha mencionado, los vicios ocultos son un defecto grave que afectan en gran medida el bienestar del nuevo dueño en el bien inmueble, como daños en la estructura física, problemas con el suministro de agua o electricidad, entre otros, que se notan luego de la compra-venta.
¿Qué dice el Código Civil sobre el saneamiento por vicios ocultos?
En lo que va de este artículo, te hemos citado algunos de los artículos del Código Civil que mencionan el tema de los vicios ocultos. En cuanto al saneamiento en el artículo 1484 se lee que:
1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
2. El vendedor de un animal responde frente al comprador por el incumplimiento de sus deberes de asistencia veterinaria y cuidados necesarios para garantizar su salud y bienestar, si el animal sufre una lesión, enfermedad o alteración significativa de la conducta que tiene origen anterior a la venta.
De igual forma, en el artículo 1485 se expresa que el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase.
¿Es posible anular una compraventa por vicios ocultos?
Sí, es posible anular una compraventa por vicios ocultos, en el artículo 1486 del Código Civil se asegura que el comprador puede desistir del contrato, y recuperar lo que ya había pagado previamente, incluso en algunos casos podrá pedir indemnización.
En conclusión, la obligación del vendedor por saneamiento de vicios ocultos es clara en el Código Civil, este deberá responder por los reparos, y en los casos más graves incluso devolver lo pagado. También puede pasar que el comprador anule el contrato de compraventa.
¿Crees que adquiriste un bien inmueble con vicios ocultos y no sabes de qué forma proceder? Puedes escribirnos, te brindaremos una asesoría especializada, y te ayudaremos a defender tus derechos. En Distrito Legal, tenemos amplia experiencia en casos de esta naturaleza.
