Antes de entrar a hablar sobre la demanda por vicios ocultos vamos a aproximarnos un poco más a lo que hace referencia el término, puede que de entrada no suene muy familiar, pero no te preocupes te explicaremos todo al detalle.
Para empezar, los vicios ocultos son los daños o imperfecciones con los que contaba un piso o vivienda antes de que el dueño lo adquiriera. Este tipo de condiciones en el bien inmueble inciden de forma determinante en el goce pleno que tendrán los habitantes del lugar, afectando a su vez el bienestar de estos.
Para que quede mucho más claro, algunos de los vicios ocultos más comunes suelen ser el deterioro en las paredes, o estructuras de cemento, las falencias en los acabados que incluyen las paredes o los suelos, la humedad, los errores eléctricos en el suministro o las dificultades en la calefacción.
Evidentemente el tema es bastante amplio, razón por la cual en este artículo te contamos qué se considera un vicio oculto en una vivienda, el tiempo con el que cuenta el usuario para hacer una reclamación por ellos, la documentación necesaria para presentar una demanda por vicios ocultos, y la importancia de un informe pericial en estos casos.
¿Qué se considera un vicio oculto en una vivienda?
Como te adelantamos arriba, como vicio oculto se considera todo defecto que haya sido ocultado para el nuevo dueño o inquilino de una vivienda, en nuestro Código Civil se hace referencia a ellos en el artículo 1484 se menciona que:
1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
Igualmente, en el artículo 1485 se asegura que el vendedor debe responder al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar vicios ocultos en la vivienda?
Esta es una de las preocupaciones más frecuentes cuando las personas notan que su piso o nueva vivienda tiene vicios ocultos, al igual que el establecimiento de la responsabilidad del vendedor y la definición de lo que son los vicios ocultos el tiempo para realizar la reclamación también está tipificado.
En el artículo 1490 del Código Civil, se asegura que el plazo para hacer la reclamación es de seis meses que empiezan a contarse desde la entrega de la cosa que ha sido vendida.
No obstante, puede ocurrir que algunos de los vicios ocultos los note mucho tiempo después el nuevo adquisidor por lo cual lo que se recomienda es que se haga la revisión de la póliza de responsabilidad civil del contrato, ya que a veces se estipula que el vendedor debe cubrir una parte o el total de los costes de la reparación de los vicios ocultos.
Además, en caso de que el plazo de los seis meses haya expirado pero apenas se están notando la existencia de los vicios ocultos se pueden buscar alternativas como alegar por el incumplimiento del contrato o la aplicación de alguna cláusula donde se haya mencionado, por ejemplo, que el bien adquirido estaba en buen estado, pero lo más recomendable es revisar en compañía de algún abogado cada caso específico.
¿Qué documentación necesito para presentar una demanda por vicios ocultos?
En términos generales, lo que se debe hacer para presentar una demanda por vicios ocultos es demostrar con pruebas irrefutables la existencia del defecto o los defectos ocultos.
Para esto se necesita la documentación donde se haya puesto de manifiesto al anterior propietario de la situación con el bien que vendió. Además, es valioso tener informes periciales sobre los vicios ocultos realizados por técnicos donde se especifique cada deterioro.
En caso de que no se pueda llegar a una solución acordada con el vendedor este tipo de documentación será necesaria si se recurre a la reclamación por vías judiciales.
La importancia de un informe pericial en casos de vicios ocultos
El informe pericial en casos de vicios ocultos es fundamental para establecer de forma imparcial la existencia del deterioro en el bien inmueble, con un adecuado informe se puede incidir de forma positiva en el restablecimiento de los derechos del consumidor.
Hay que hacer énfasis en este punto en que es el consumidor, o comprador el que debe probar que el vicio oculto existía desde antes que se hiciera la firma del contrato de compraventa, por lo tanto el informe pericial realizado por expertos y técnicos es más que importante, de hecho, es fundamental ya que en caso de no poder evidenciar que el vicio oculto existía con antelación el vendedor se puede negar a hacerse cargo de su responsabilidad.
En síntesis, los vicios ocultos son los deterioros que tenía un bien inmueble antes de ser vendido de los que el nuevo comprador no se había percatado, ¿necesitas ayuda para demostrar que hubo un vicio oculto en el bien que compraste? Distrito Legal tiene amplia experiencia en casos como estos, solo debes comunicarte, con gusto te atenderemos.
