Adquirir un préstamo hipotecario es una opción viable cuando se está en ciertas circunstancias. A veces esa hipoteca se puede lograr de diferentes formas como en la subrogación, pero de eso hablaremos después.
A la hora de sacar una hipoteca, también hay que realizar ciertos gastos ligados a la tasación, la comisión de apertura, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los de notaría, los del registro de propiedad, y los de gestoría, entre otros.
En esta ocasión responderemos si es posible reclamar los gastos derivados de la subrogación de una hipoteca, ¡quédate a averiguarlo!
¿Qué es una subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es un acuerdo en el que se puede reemplazar al acreedor o al deudor en una hipoteca. Dicha posibilidad está protegida por el artículo 1211 del Código Civil, que menciona literalmente lo siguiente:
“El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada”.
La Ley 2/1994, del 30 de marzo, titulada: sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios también aporta claridad sobre el tema. Por otra parte, la subrogación hipotecaria puede darse de dos formas: cuando se hace la subrogación de hipoteca del deudor, y cuando se realiza la subrogación de hipoteca del acreedor.
La subrogación de hipoteca del deudor, tal como su nombre lo indica, se registra cuando alguien está interesado en adquirir una vivienda y ya cuenta con una hipoteca.
Lo que se hace es que la hipoteca pasa a estar a nombre de un nuevo deudor y con este traspaso también se añaden los gastos que implica un préstamo de este tipo.
Aunque no es tan fácil, como sucede con el préstamo hipotecario, la entidad financiera hace un exhaustivo estudio de las capacidades de pago que tiene el nuevo deudor para aprobar la subrogación.
Por otro lado, la subrogación de hipoteca del acreedor permite que el deudor pueda cambiar de banco y con esto buscar unas mejores condiciones del préstamo hipotecario como, por ejemplo, eliminar la exigencia de tener un aval, e incluso mejores plazos de amortización, entre otros.
¿Qué gastos genera una hipoteca subrogada?
Realizar los cambios de la hipoteca subrogada ya sea de deudor o acreedor supone unos gastos como: los de notaría, registro, tasación, tasación y comisión de subrogación. Algunos coinciden con la inversión que hay que hacer cuando se ejecuta la hipoteca.
Cómo saber si tengo derecho a reclamar al banco gastos de subrogación de una hipoteca
Para saber si tienes derecho a reclamar al banco los gastos de la subrogación de una hipoteca, primero debes tener una leve sospecha de que has pagado más de lo acostumbrado.
La sospecha la puedes tener al comparar la tasa de interés general y viendo si la que pagaste fue más alta, o mirando lo que pagan personas cercanas que también paguen préstamos hipotecarios.
Luego, puedes hacer una lectura rápida de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, llamada: sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
En esta, el Juzgado de Primera Instancia agregó el 23 de enero de 2019 la nulidad de la cláusula suelo, por medio de la cual se establece el interés mínimo de una hipoteca variable, así como la nulidad de la cláusula relativa al interés de demora y la cláusula que hacía que el deudor pagara los gastos.
De esta forma, se condenó al banco a pagar a la demandante las cantidades que había cobrado por la aplicación de esta cláusula, los gastos de registro y la mitad de los gastos notariales y de gestoría. Lo que significa que, si has hecho alguno de estos pagos en su totalidad, puedes reclamarle al banco.
¿Es posible que la subrogación de una hipoteca no genere gastos?
La subrogación de hipoteca tiene usualmente casi los mismos gastos que tiene una hipoteca. Pero, como te contamos arriba, se considera abusivo por parte de nuestra legislación que le toque al usuario correr con los gastos de registro, y la totalidad de los gastos notariales y de gestoría.
Sin embargo, se puede dar también que la entidad bancaria con la que hagas la subrogación te ofrezca algún tipo de acuerdo donde debas hacerte cargo de estos pagos a cambio de beneficios en el contrato. Este tipo de alternativas quedarán en tus manos, eso sí, te recomendamos contar con una buena asesoría jurídica.
Otro gasto que puede aparecer es el de la comisión de apertura, este último puede negociarse con el banco, representa entre el 0,5% y el 1% del total del préstamo hipotecario por lo que puede representar para ti una cuantía importante en caso de pagarlo.
En definitiva, puedes reclamar los gastos derivados de una subrogación de una hipoteca cuando te tocó pagar la cláusula suelo, todos los gastos de registro, los gastos notariales y los de gestoría sólo a ti.
¿Te quedan dudas sobre la subrogación? ¡Escríbenos! Somos un despacho especializado en este tema y podemos asesorarte. No dudes en consultar nuestros servicios.
