A nuestro despacho llegan cientos de consultas sobre el tema hipotecario. Frecuentemente, nos preguntan sobre los pagos de los intereses y que tan legales son cuando se establecen por imposición. Por ello, despejaremos todas tus dudas de la cláusula suelo: qué es y cómo reclamar, ya que son estas la que se relacionan directamente con el tema en cuestión.
¿Qué es la cláusula suelo?
Es el interés mínimo que se establece en una hipoteca cuando esta se toma con un índice variable. Pero también debes saber que existe un índice techo, que es su contraparte: es el monto máximo que se puede cobrar como interés.
Con las cláusulas suelo, lo que hace el banco es blindarse, para no cobrar unas tarifas por debajo de cierto porcentaje.
La abusividad en la cláusula suelo
Como lo mencionamos, la cláusula suelo establece un monto mínimo de porcentaje de interés. Pero esto puede ser abusivo si, por ejemplo, el banco se rehúsa a bajar su porcentaje, aún cuando el indicador también disminuya.
En otras palabras, por mucho que el índice hipotecario baje, los deudores nunca podrán beneficiarse de la reducción en el pago, porque el banco selló una tarifa mínima que no puede desestimarse.
Esto sucede cuando el Euribor cae, que es el indicador más usado para los créditos hipotecarios. Pero muchas personas no se están de acuerdo en que su tarifa hipotecaria no ceda un poco, ya que tienen la tan temida cláusula suelo.
¿Cuándo puedo pedir que anulen mi cláusula suelo?
Puedes solicitar una anulación de cláusula suelo cuando se compruebe que hubo falta de transparencia en el contrato o cuando fue una imposición.
Aunque esto pueda ser difícil de determinar, el contrato será el que contenga la evidencia de si se determinó una cláusula suelo no consultada. Por ejemplo, si aparece un interés mínimo sin recibir suficiente información de ello o que esta cláusula apareciera en el contrato final, pero no en la propuesta inicial.
Otra forma viable de saber si se puede solicitar la anulación de la cláusula suelo, es cuando se compara con su contrapartida, la cláusula techo: si la diferencia entre ambas es abismal, se está incurriendo en una tarifa abusiva.
Además de todo lo mencionado, es importante que la hipoteca no tenga fines empresariales. Es decir, debe tratarse de hipotecas con fines de vivienda habitual o sobre reformas de este tipo de propiedades.
Reclamar el cobro de una cláusula suelo
Este tipo de situaciones puede reclamarse de dos formas: por la vía extrajudicial, cuando se intenta llegar a un acuerdo con la entidad bancaria o por la vía judicial, que implica una demanda.
La vía extrajudicial es la primera que debe agotarse, ya que puede evitar costes innecesarios. Para ello, es fundamental contactar al sistema de servicio al cliente del banco en cuestión y generar la solicitud.
Con dicha solicitud es indispensable exponer las razones por las cuáles se considera abusiva la cláusula y exigir la anulación de la misma. También es posible plantear otras propuestas, como disminuir el importe total de la hipoteca.
Hay que tener cuidado en este punto. Puede que el banco ofrezca una reducción de cantidad que no corresponde a la suma total de lo que se puede obtener por devolución.
La vía judicial se usa cuando fallan las negociaciones anteriores. Si el banco no accede a devolver el dinero, se debe interponer una demanda, ante un juzgado de primera instancia, con toda la documentación y evidencias.
Dato curioso: podemos estudiar tu caso, analizar si es necesario interponer una demanda, o sugerirte cuáles son las mejores opciones que tienes para la reclamación.
Modelo de reclamación de la cláusula suelo
Puedes consultar aquí un modelo de reclamación de cláusula suelo en este enlace, que contiene los decretos que deben ser invocados para garantizar su efectividad.
¿Prescribe la cláusula suelo?
La ley proclamó como abusivas las cláusulas suelo desde 2013, pero algunas entidades bancarias continuaron incluyéndolas en sus contratos hasta 2019, año en el que fueron completamente prohibidas.
Aún con ello, la ley ha determinado que los plazos para reclamar cláusulas suelo dependen de las condiciones en las que se realiza la demanda.
Plazos para reclamar la cláusula suelo
Por ejemplo, si se hace por el hecho de la nulidad por encontrarse el párrafo exacto de cláusula suelo en el contrato, no hay fecha de caducidad o prescripción: por el contrario, si la demanda se hace por error en el consentimiento, el plazo es de 4 años.
Por lo anterior, hay que tener sumo cuidado de cuál es la mejor manera de abordar la situación, ya que hay diferencias sustanciales si existe explícitamente la cláusula o si no se informó bien al cliente de los intereses.
Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo
Como es de esperarse, no es fácil saber si tu hipoteca tiene una cláusula suelo. Muchas entidades bancarias no informan a sus clientes las prácticas que se tienen con las cláusulas suelo. De hecho, muchos hipotecados desconocen cómo se calculan con base al Euribor.
La forma más sencilla de determinar si tu contrato posee una de estas cláusulas, es si firmaste uno por interés variable, pero has pagado la misma cuota durante todos los meses, por varios años.
También es posible detectar esta cláusula con otros nombres y denominaciones, como “límite de variabilidad”, “limitaciones al interés”, “horquilla / túnel de interés”.
En algunos casos, no se especifica la palabra “suelo”, pero sí se menciona directamente que el interés no podrá ser inferior o superior a una determinada cantidad. ¡Esa es la cláusula suelo!
¿Cuántos años se puede reclamar la cláusula suelo?
La Ley permite a los clientes cuyas hipotecas tuvieran una cláusula suelo abusiva reclamar, aunque estuviera completamente pagada. El plazo de prescripción que se aplica es 15 años, aunque siempre es recomendable analizar cada caso de forma independiente.
¿Puedo reclamar la cláusula suelo de una hipoteca cancelada?
Según lo estipulado por el Tribunal Supremo, en el 2021, una hipoteca cancelada es susceptible a ser reclamada, ya que sigue incumpliendo la normativa.
¿Qué hay que declarar la cuantía devuelta de una cláusula suelo?
Generalmente, la cuantía devuelta no se incluye en la declaración de la renta. Aún así, debemos tomar medidas porque hay excepciones. Hay circunstancias en las que, sin incluir esta cantidad como ingreso, hay que tenerla en cuenta para otros aspectos de la declaración.
Sentencias más importantes sobre el suelo hipotecario
Desde 2013, la ley sentenció que estas cláusulas eran abusivas. En el 2015, se estableció que sólo las hipotecas posteriores a 2013 podían ser reclamadas. Para 2016 hubo una rectificación de lo anterior, ya que se estableció que todas las hipotecas podrían ser reclamadas, independientemente del tiempo en el que fueron contratadas.
Para 2018, la ley dictaminó que los bancos deben asumir los costes judiciales de quienes hacían la reclamación de estas cláusulas abusivas.
En el año 2019 se dispuso que las cláusulas suelo carecían de transparencia, por lo que se prohibieron por completo.
Las modificaciones más recientes de 2022 determinaron que cualquier hipoteca podía ser reclamada, independientemente de si ya se había reclamado posterior a 2013.
Reclama tu cláusula suelo con Distrito Legal
Sabemos que todos estos procesos pueden llegar a ser muy complejos. Por eso, te invitamos a que nos compartas tu caso, para estudiarlo y darte opciones.
Hemos tenido cientos de situaciones con las cláusulas suelo y sabemos cuáles son las estrategias más efectivas para lograr una reclamación en el menor tiempo posible.
En conclusión, las cláusulas suelo son condiciones ilegales que establecen los bancos para el cobro de intereses por crédito hipotecario. Afortunadamente, la ley ha dispuesto mecanismos para reclamar este tipo de abusos.
¡Recupera tu dinero y pagos en exceso! Podemos ayudarte a evaluar las condiciones de tu contrato y los intereses abusivos en los que incurrió el banco.
