Firmar un contrato hipotecario también requiere inversión por parte del titular del préstamo como de la entidad que ha otorgado la hipoteca. Los gastos que corren por cuenta del banco son: los costes del registro, los de gestoría, el Impuesto sobre Actos Jurídicos (IAJD), la copia de la escritura y el 50% de los gastos de la notaría.
Por su parte, la persona que busca el préstamo hipotecario debe pagar los gastos de tasación, los de la nota simple y la copia de su escritura del contrato y en algunos casos también tendrá que ser responsable de los gastos por la comisión de apertura.
Ahora bien, puede ocurrir que el banco incluya en el contrato cláusulas abusivas y le asigne el coste de algunas de sus responsabilidades económicas al cliente. Por ejemplo, pagar los gastos de la tasación, la totalidad de los gastos de gestoría y todos los gastos de notaría, pero todos estos se pueden reclamar.
No obstante, en medio de la iniciativa de reclamación surge la pregunta ¿cuándo prescribe la acción de reclamación? En principio, esta pregunta es bastante compleja de responder. Incluso se pueden encontrar una diversidad bastante amplia de respuestas a estas preguntas. Pero en este artículo te explicamos mejor.
¿Cuándo empieza a contar el plazo de prescripción de gastos hipotecarios?
El plazo en el que empieza a contar la prescripción de los gastos hipotecarios también tiene variaciones. Sobre las cuales se pueden encontrar al menos cuatro diferentes posturas:
- A los cinco años desde que se determina que nulidad en la cláusula de los gastos hipotecarios. La nulidad no prescribe, aunque el préstamo hipotecario se haya cancelado.
- A los cinco años desde que se firmó el contrato o se realizó el último pago de gastos.
- Después de que se cumplan cinco años desde la Sentencia publicada por el Tribunal Supremo el 23 de diciembre de 2015.
- A los cinco años de cumplimiento de las cinco sentencias del Tribunal Supremo publicadas el 23 de enero del año 2019.
¿Por qué algunos Juzgados consideran prescrita la reclamación de los gastos de hipoteca?
Algunos Juzgados del territorio español consideran prescrita la reclamación de los gastos vinculados a la hipoteca porque deducen que en las cláusulas abusivas aplicadas por los bancos interfieren terceros y por esto se debe realizar una acción de reclamación independiente.
¿Por qué lo afirman? Lo afirman porque expresan que en el artículo 1303 del Código Civil donde se afirma literalmente que:
“Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes”.
Desde algunos de los juzgados que sostienen que esta prescrita la reclamación de gastos hipotecarios alegan que en caso de haber pagado a terceros por las cláusulas abusivas, el banco no tiene cómo restituir la persona y es por esto que consideran que se debe realizar una reclamación independiente a la de la nulidad del contrato hipotecario.
Cuando los pagos abusivos de la hipoteca han sido pagados a terceros lo que se debe hacer según, de acuerdo a la concepción de los Juzgados, es la declarativa de la nulidad y luego la indemnización.
Si se desarrolla así se aplicarían los plazos de prescripción estipulados en el artículo 1964 del Código Civil donde se lee que:
“1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años. 2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”.
Postura del Tribunal Supremo sobre los gastos hipotecarios
La postura del Tribunal Supremo sobre los gastos hipotecarios es que la persona titular del préstamo puede reclamar todos los gastos que fueron declarados como nulos o abusivos a la hora de formalizar el contrato del préstamo hipotecario.
Por su parte y en cuanto a la comisión de apertura determinó que esta era válida y no abusiva ya que argumentan que realizar el análisis de viabilidad de un préstamo como este si requiere análisis e inversión por parte de la entidad bancaria.
No obstante, en su sentencia 8162023 del 29 de mayo la Sala Civil del Tribunal Supremo advirtió que: “no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de este tipo de cláusulas, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme a la prueba practicada […]”.
Siendo así para algunos jueces la reclamación de los gastos hipotecarios puede prescribir a los veinte años, para otros desde los cinco años, mientras para otros, la reclamación no prescribe.
¿Tienes dudas sobre la prescripción de la reclamación de los gastos hipotecarios? ¿Quieres que analicemos tu caso para saber si todavía puedes reclamar por los gastos realizados para formalizar la hipoteca? Escríbenos, somos un despacho de abogados especializado en el tema de las reclamaciones hipotecarias.
