Cuando adquieres una hipoteca debes tener en cuenta que es necesario aportar, no solo el capital para el pago de las cuotas, sino también para otros gastos relacionados con la gestoría y la formalización.
Sin embargo, es preciso estar alerta sobre qué es lo que te cobran las entidades financieras en este proceso, ya que anteriormente los tribunales les han dado la razón a clientes sobre cláusulas abusivas relacionadas. En ese sentido te expondremos cuál es el plazo para reclamar los gastos de la hipoteca en caso de que hayas sido víctima de cobros indebidos.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
A partir de la entrada en vigencia de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (nueva ley hipotecaria que rige desde el 16 de junio de 2019) podrás reclamarle al banco si te cobró los gastos relacionados con la comisión de apertura, Notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Por tu parte tendrás la responsabilidad de responder por la tasación de la vivienda (que no debías asumir en la norma anterior) y la nota simple.
Requisitos para reclamar gastos hipotecarios
En general el requisito para reclamar por estos gastos es que hayas firmado la hipoteca antes de que entrara en vigor la Ley Reguladora de Crédito Inmobiliario, o sea el 16 de junio de 2019. Además debes contar con la documentación que evidencie que te han cobrado todos estos gastos, para que te devuelvan el dinero.
Plazo de reclamación de los gastos de la hipoteca
Ha habido diferentes debates acerca de cuál es el plazo en el que es posible reclamar los gastos hipotecarios. Hasta el momento se ha asegurado que el plazo es de cinco años desde la formalización de la hipoteca.
Pero, como el Tribunal Supremo pidió al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que se pronunciara al respecto, el 16 de julio de 2020 este expuso que si la cláusula fue declarada nula, no debería haber un plazo para la reclamación.
Cuándo prescribe el plazo para reclamar los gastos hipotecarios
Como veníamos diciendo, hay opiniones encontradas acerca de la prescripción del plazo para reclamar gastos hipotecarios. Si se toma en cuenta que el tiempo es de cinco años este se contará a partir del día que se declaró la nulidad de la cláusula o la fecha en la que se publicaron las sentencias del Tribunal Supremo sobre los efectos restitutorios, dictadas el 23 de enero de 2019.
¿Cómo puedo reclamar los gastos de la hipoteca?
Para reclamar los gastos hipotecarios debes recopilar la documentación necesaria que acredite que al momento de la firma de la hipoteca se realizaron los pagos que no te correspondían a ti, sino el banco.
También es necesario contar con una copia de la escritura y presentar una reclamación a la sucursal del banco con el que tienes tu hipoteca. Ten en cuenta que, a diferencia de las cláusulas suelo, las entidades no cuentan con un modelo de reclamación, así que debes redactarlo por tu cuenta, o con la ayuda de un abogado especialista.
Si en un plazo de dos meses no obtienes respuesta quiere decir que la solicitud fue rechazada, por lo que puedes recurrir a terceros, como la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) o el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
Documentación necesaria para reclamar los gastos hipotecarios
Para reclamar los gastos hipotecarios requieres documentos que verifiquen tu derecho a percibir el dinero que pagaste por estos.
Como documentación esencial está el DNI/NIE del titular de la hipoteca, así como las facturas y recibos de los gastos que no te correspondían, como los de notaría y gestoría. Adicionalmente es necesaria la escritura de la hipoteca y el recibo del pago del IAJD.
¿Puedo reclamar los gastos de la hipoteca aunque haya terminado de pagarla?
Si tu banco te hizo pagar por gastos hipotecarios que no debías, puedes reclamar incluso aunque ya hayas terminado de pagar tu hipoteca. La condición general es que la hayas firmado después de 1999.
En conclusión, antes los bancos cobraban gastos hipotecarios considerados abusivos porque no le correspondían a los clientes, los cuales con la nueva ley hipotecaria y el Tribunal Supremo se determinó que son los relacionados con la comisión de apertura, el notario, el registro de la propiedad, la gestoría y el IAJD. Estos se pueden reclamar aportando documentos que sirvan como comprobante de que hiciste los pagos, como facturas o recibos.
Con respecto a la prescripción, los plazos son confusos porque ha habido diferentes debates al respecto y la nueva ley hipotecaria rige desde hace relativamente poco. Por eso importante que te asesores con abogados especialistas en derecho bancario, comunícate con nosotros para orientarte que estrategia legal es mejor para tu caso.
