A la hora de solicitar un préstamo hipotecario puede pasar que el contrato incluya por parte del banco ciertas cláusulas que con el pasar del tiempo el deudor puede percibir como abusivas, un ejemplo, es la cláusula suelo.
La cláusula suelo establece un interés mínimo en la hipoteca variable lo que traduce en que si el índice de referencia, sea el Euríbor o el IRPH (índice de referencia de préstamos hipotecarios) aumenta o disminuye no se altera nunca lo que el deudor tiene que pagar de interés al banco.
Este tipo de cláusula es considerada como ilegal en España cuando la entidad financiera no es lo suficientemente clara con las personas en cuanto a lo que significa tener la cláusula suelo, a la que también se le llama como “suelo hipotecario”.
Ahora sí, teniendo todo este contexto en cuenta, ¿puedo reclamar la cláusula suelo si hay novación hipotecaria? En este artículo te respondemos la pregunta y te contamos sobre otros aspectos vinculados al tema.
¿Qué es la novación hipotecaria?
Unas líneas atrás te definimos lo que es la cláusula suelo, ahora le toca el turno a la novación hipotecaria. La novación hipotecaria es la posibilidad de realizar algún tipo de cambio en el contrato firmado para el préstamo hipotecario.
Estas modificaciones se pueden negociar con el banco directamente y pueden incluir algunos beneficios para el usuario como:
– Solicitar la ampliación del préstamo.
– Reducir o ampliar el capital de la deuda.
– Modificar el tipo de interés que se venía aplicando.
– La eliminación o introducción de nuevas garantías.
Cuando se llega a las nuevas condiciones del contrato hipotecario entre el banco y la persona lo que prosigue es modificar el contrato formalmente en la escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
La novación hipotecaria es útil también cuando el deudor tiene deseos de hacer una cancelación de la hipoteca, pues la primera tiene una inversión mucho menor a la que requiere la cancelación del contrato.
¿Qué se puede modificar en una novación?
Con la novación se pueden modificar varias cosas, te dimos un adelanto más arriba, pero se agrega la modificación del índice de referencia, es decir si tienes IRPH te puedes pasar al Euríbor y viceversa.
Además, se puede cambiar el plazo en el que deberá pagar el préstamo, lo que se conoce como plazo de amortización. Otra opción interesante vinculada a la amortización, es la posibilidad de pagar capital por adelantado.
Esta alternativa se usa cuando la persona que hizo el préstamo hipotecario cuenta con ahorros que puede designar para disminuir la totalidad de la deuda. Puedes también cambiar los productos asociados, como los seguros de vida que a veces los bancos ofrecen con los préstamos hipotecarios en paquetes.
En las reformas de las garantías, se encuentra la eliminación de la figura del aval, o el cambio de la persona que hace de aval y finalmente, puedes solicitar un período de carencia que consiste en dejar de pagar por un tiempo determinado cuando por tus condiciones económicas se te hace imposible hacerle frente a las cuotas de pago.
Si hay novación hipotecaria, ¿puedo reclamar la cláusula suelo?
Sí, sí hay novación hipotecaria puedes reclamar la cláusula suelo, así lo determinó el Tribunal Supremo en un fallo calificado como histórico del 15 de junio de 2018 donde se le dio la razón a una demandante que alegaba falta de claridad por parte del banco.
El proceso entre la demandante y el banco se remitía al año 2007, donde se firmó el contrato para el préstamo hipotecario. Para 2012, se llevó a cabo una novación de hipoteca que, como te dijimos antes, permite hacerle algunas modificaciones al contrato después de que este ha sido firmado.
Pero, fue después de la novación hipotecaria que la demandante percibió en el contrato una cláusula de suelo, cuya aplicación suele ser abusiva, después de un largo proceso judicial la mujer acudió al Tribunal Supremo y estos consideraron que no hubo suficiente información para que la usuaria comprendiera a cabalidad lo que significaba dicha cláusula.
Por lo que se le impidió a la cliente, en palabras del Tribunal, “adoptar su decisión con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que comportaba dicha cláusula”.
Este falló ocurrido más de cuatro años atrás permitió anular la cláusula suelo, aunque se hubiera dado una novación hipotecaria, por eso si crees que tu caso es similar tienes todas las posibilidades de luchar jurídicamente por tus derechos.
¡Nosotros podemos ayudarte! Recuerda que somos un despacho de abogados especializado en los contratos de hipotecas. Comunícate con nosotros: atenderemos tus dudas sobre la cláusula suelo y la Novación hipotecaria.
El Tribunal Supremo se postula sobre la novación de la hipoteca para eliminar la cláusula suelo
Este tipo de temas hipotecarios y de cláusulas abusivas han generado una amplia discusión en el ámbito jurídico, así como en el de la opinión pública. Por esto, el Tribunal Supremo de la Unión Europea también se ha referido a la novación de la hipoteca para la eliminación de la cláusula suelo.
A través de la sentencia C-452/18 del 9 de junio de 2020, el Tribunal señaló que los acuerdos entre los bancos y las personas sobre las cláusulas suelos incluidas en los préstamos hipotecarios pueden ser examinados por un juez y declarados abusivos dado el caso de que no se haya otorgado la información con suficiente claridad al consumidor.
