Cuando se realiza una operación de compraventa, especialmente en el ámbito inmobiliario, es fundamental reconocer que existe un riesgo inherente: el de que el inmueble adquirido no corresponda a lo que aparenta en la superficie. Este riesgo se conoce como vicios ocultos o redhibitorios, y puede presentarse de diversas formas, desde defectos estructurales no visibles a simple vista hasta problemas legales o administrativos que comprometan la propiedad.
¿Qué se considera vicio oculto en vivienda de segunda mano?
Los vicios ocultos son aquellos defectos o problemas que no son fácilmente detectables durante una inspección visual rutinaria. Pueden estar relacionados con aspectos estructurales, como grietas en las paredes, problemas de cimentación o fallos en instalaciones eléctricas o de fontanería. También pueden manifestarse en forma de deficiencias en el título de propiedad, como hipotecas no reveladas, limitaciones en el uso del suelo o conflictos de límites con vecinos.
Estos vicios ocultos representan un riesgo significativo para el comprador, ya que pueden generar gastos adicionales en reparaciones o incluso afectar el valor de reventa del inmueble. Por ello, es crucial que los compradores estén protegidos legalmente contra estos riesgos y tengan recursos disponibles en caso de que surjan problemas después de la compra.
¿Puedo reclamar por vicios ocultos en mi vivienda?
Es frecuente que los compradores no estén al tanto de que tienen derecho a reclamar por los vicios ocultos presentes en la vivienda que adquieren. Es crucial saber que si se descubren defectos que no fueron evidentes al momento de la compra, se puede exigir al vendedor que responda por ellos y tome medidas para corregirlos, incluso si el vendedor mismo desconocía su existencia.
De hecho, según lo establecido en el artículo 1486 del Código Civil, como comprador, cuentas con diversas opciones para hacer valer tus derechos en caso de descubrir vicios ocultos en la propiedad adquirida:
- Acción redhibitoria: esta acción te permite rescindir el contrato de compra, devolviendo el bien al vendedor y recuperando los gastos que hayas pagado por la adquisición. En caso de que el vendedor fuera consciente de la existencia de los vicios ocultos, tendrás derecho a una indemnización adicional por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de la situación.
- Acción ‘quanti minoris‘: esta acción te brinda la posibilidad de solicitar una reducción proporcional del precio de compra, determinada por peritos expertos. De esta manera, podrás ajustar el valor del contrato en función de la depreciación del bien debido a los vicios ocultos. Sin embargo, es importante tener en cuenta que esta acción tiene como objetivo principal restablecer la equidad contractual y, por lo tanto, es incompatible con la obtención de una indemnización adicional.
- Saneamiento: esta opción te permite exigir al vendedor que corrija o solucione los problemas presentes en la propiedad para que se ajuste a las condiciones acordadas en el contrato de compra. En otras palabras, el vendedor está obligado a realizar las reparaciones necesarias para garantizar que el bien adquirido cumpla con las expectativas y características pactadas previamente.
Ejemplos de vicios ocultos en viviendas de segunda mano
Los vicios ocultos en viviendas de segunda mano pueden variar ampliamente en naturaleza y gravedad. Algunos ejemplos son las humedades estructurales, que pueden ser causadas por filtraciones de agua en paredes, techos o cimientos, lo que puede provocar daños estructurales, manchas de moho, malos olores y problemas de salud para los residentes.
Otro problema común entre los vicios ocultos son las tuberías corroídas, mal instaladas o con fugas pueden causar problemas de humedad, inundaciones, baja presión de agua y deterioro de los materiales cercanos, como suelos y paredes.
Además, defectos en la instalación eléctrica como cableado obsoleto, sobrecargas eléctricas, enchufes o interruptores defectuosos pueden representar un riesgo de incendio o descargas eléctricas, además de causar interrupciones en el suministro de energía..
Algo que no suele verse a simple vista, pero que es un problema muy común son las plagas y problemas de infestación, como la presencia de termitas, cucarachas, ratones u otros tipos de plagas pueden causar daños estructurales y representar un riesgo para la salud de los ocupantes.
Plazos para reclamar vicios ocultos en una vivienda
Entender el plazo para reclamar vicios ocultos es esencial para proteger los derechos del comprador y tomar acciones legales adecuadas en caso de descubrir problemas después de adquirir una vivienda. Estos plazos varían según el tipo de transacción y las leyes vigentes en cada jurisdicción.
En el caso de vicios ocultos en viviendas entre particulares, es decir, en transacciones de segunda mano, el plazo para iniciar cualquier acción legal es de 6 meses desde la fecha en que se hizo entrega del inmueble al comprador. Esto significa que si se descubre algún vicio oculto después de este plazo, el comprador puede perder su derecho a reclamar compensación o realizar alguna acción legal contra el vendedor.
Por otro lado, en el caso de las viviendas nuevas, el plazo para reclamar por vicios ocultos se amplía significativamente a dos años desde la entrega de la propiedad. Este plazo más extenso reconoce el hecho de que los defectos en las construcciones nuevas pueden tardar más tiempo en manifestarse o ser detectados por los propietarios.
Te recomendamos que si te encuentras en esta desagradable situación, te asesores por medio de nuestro equipo legal especializado. En Distrito Legal encontrarás la mejor opción para llevar tu caso. No dudes en escribirnos.
