Tal vez el término de vicios ocultos no te suene muy familiar, y no tienes porqué preocuparte ya que sabemos que a veces puede resultar algo confuso, justo por eso hicimos este artículo para recordar lo que son los vicios ocultos así como la documentación requerida para presentar una reclamación por ellos.
Partiremos entonces de lo que son los vicios ocultos, considerados como los daños o imperfecciones que tenía una vivienda sin que el nuevo dueño los percibiera, y que inciden de forma directa en el goce completo de los nuevos propietarios afectando las condiciones de hábitat del lugar.
Entre los vicios ocultos más frecuentes están: los relacionados con el agua, ya sean las humedades o las goteras, las tuberías deterioradas, también los problemas de cimientos como las fisuras y las grietas, los acabados con defectuosos que pueden encontrarse en el suelo, o las paredes, las problemáticas con la calefacción, y el mal funcionamiento del sistema eléctrico.
Dentro de la documentación necesaria para presentar una reclamación por vicios ocultos se encuentra el contrato de compra donde se compruebe la adquisición del producto o servicio, las pruebas del vicio oculto o defecto, las pruebas de comunicación que dan cuenta de que el usuario le informó al dueño sobre los vicios ocultos y en los casos más graves, un informe técnico donde se haya evaluado a profundidad el o los daños.
Además de la documentación necesaria para presentar una reclamación, en este artículo te contaremos sobre los derechos del comprador en casos de vicios ocultos, el plazo para reclamar por vicios ocultos, lo que puedes hacer si el vendedor se niega a repararlos y cuánto tiempo tengo para demandarlos, entre otras cosas.
¿Cuáles son los derechos del comprador en casos de vicios ocultos?
Los derechos del comprador en caso de vicios ocultos son el derecho a la reparación, el derecho a la reducción del precio en caso de que el comprador decida quedarse con el lugar a pesar de los vicios ocultos, y el derecho a la reclamación por daños y perjuicios.
El Código Civil se refiere al tema en dos de sus artículos específicamente en el 1484 donde se lee que:
1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
2. El vendedor de un animal responde frente al comprador por el incumplimiento de sus deberes de asistencia veterinaria y cuidados necesarios para garantizar su salud y bienestar, si el animal sufre una lesión, enfermedad o alteración significativa de la conducta que tiene origen anterior a la venta.
Así como en el artículo 1485 donde se afirma que el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase.
¿Qué plazo tengo para reclamar por vicios ocultos?
En el artículo 1490 del Código civil se lee que el plazo para realizar las respectivas reclamaciones es de seis meses, que empiezan a contarse desde la entrega de la cosa vendida.
Pero, sabemos que existen vicios ocultos que pueden surgir después de los seis meses del plazo, en estos casos se debe revisar la póliza de responsabilidad civil que en ocasiones cubre un porcentaje o el total de la reparación de estos vicios ocultos.
Por otra parte, y pasados los seis meses de plazo se puede reclamar por los vicios ocultos pero apelando al incumplimiento del contrato de compraventa. Adicional al plazo que tiene el usuario para hacer la respectiva reclamación en el Código civil se plasman otras situaciones.
La primera es cuando el comprador decide terminar el contrato en cuyo caso se le debe abonar a los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional precio a juicio de peritos como se establece en el artículo 1486.
Otro de los casos que puede suceder es que la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, y el vendedor los conociera, este sufrirá la pérdida, y además deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios, y si no los conocía debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador, como se afirma en el artículo 1487.
¿Qué hacer si el vendedor se niega a reparar el vicio oculto?
Si el vendedor se niega a reparar el vicio oculto lo que se debe hacer es una notificación formal a través de una carta o un correo electrónico, revisar lo que decía el contrato, reunir la documentación necesaria para probar la existencia del vicio oculto, si no se obtiene la respuesta esperada se aconseja realizar la reclamación ante los organismos competentes y finalmente llevar el caso a los tribunales.
¿Cuánto tiempo tengo para demandar por vicios ocultos?
Según el Código Civil tienes seis meses para demandar por los vicios ocultos después de la entrega de la cosa vendida, pero puedes apelar después de este plazo al incumplimiento del contrato de compraventa.
¿Qué requisitos son necesarios para exigir responsabilidad al vendedor por saneamiento por vicios ocultos?
Para exigir la responsabilidad al vendedor por saneamiento por vicios ocultos se debe demostrar con suficientes pruebas la existencia del defecto que interfiere en el uso o valor del inmueble o piso, luego se debe notificar al vendedor de lo que ocurre, realizar la respectiva reclamación en caso de que el vendedor se niegue a intervenir los vicios ocultos.
Y finalmente, si se considera como la mejor salida el comprador podrá solicitar entonces la reparación, sustitución dependiendo del caso, o compensación del vicio. lo cual constituye la opción de saneamiento.
En síntesis, para presentar una reclamación por vicios ocultos debes tener el contrato de compraventa a la mano, las pruebas de los vicios ocultos en fotografías e inspecciones realizadas por expertos y las pruebas donde se de cuenta de la comunicación de los presuntos vicios ocultos al vendedor del lugar o del inmueble.
¿Crees que has sido víctima de vicios ocultos y no sabes cómo proceder? ¿Notificaste al vendedor del piso o inmueble sobre el vicio oculto y se niega a repararlo? Podemos ayudar, tenemos un equipo conformado por abogados expertos que pueden brindarte la asesoría que necesitas.
