Comprar una vivienda puede ser una experiencia emocionante y, a la vez, un desafío lleno de incertidumbres. A menudo, los compradores se enfrentan a una decisión importante que involucra una inversión considerable de tiempo, esfuerzo y recursos financieros. Sin embargo, a pesar de todos los esfuerzos por elegir cuidadosamente la propiedad perfecta, existe un elemento de riesgo que puede convertir la experiencia en algo similar a un juego de azar: los vicios ocultos.
Los vicios ocultos son esos defectos o problemas que no son fácilmente detectables durante una inspección rutinaria previa a la entrega de la propiedad. A simple vista, la vivienda puede parecer perfecta: bien mantenida, con acabados modernos y ubicada en un vecindario atractivo. Sin embargo, detrás de esa apariencia aparentemente impecable pueden ocultarse problemas graves que solo se hacen evidentes después de que el comprador se ha comprometido con la compra.
Estos problemas pueden variar ampliamente en naturaleza y gravedad. Desde problemas estructurales como grietas en los cimientos o filtraciones de agua, hasta deficiencias en sistemas eléctricos o de fontanería, pasando por problemas legales o administrativos relacionados con la propiedad. Los vicios ocultos pueden representar una carga emocional y financiera significativa para el comprador, ya que pueden requerir reparaciones costosas y afectar la habitabilidad y el valor de la propiedad.
¿Cuándo no se responde por vicios ocultos?
Si bien los vicios ocultos son una problemática muy molesta, que puede generar grandes gastos e incluso daños emocionales en el comprador, existen situaciones específicas en las que el vendedor no está obligado a responder. Por ejemplo, si el defecto en la propiedad era evidente y fácilmente observable durante una inspección normal, el vendedor no será responsable por los vicios ocultos. En este caso, se considera que el comprador tuvo la oportunidad de identificar el problema antes de la compra y asumió el riesgo al decidir proceder con la transacción.
Además si existe una especificación clara en el contrato de compra de que la vivienda se vende «tal como está» o «en el estado en que se encuentra», el vendedor puede estar exento de responsabilidad por los vicios ocultos. Esto significa que el comprador acepta la propiedad con todas sus imperfecciones y renuncia a cualquier reclamo futuro relacionado con defectos no revelados. El contrato también podría contar con cláusulas específicas que excluyan o limiten al vendedor de asumir esta responsabilidad.
Es importante saber que si el comprador no presenta una reclamación por vicios ocultos dentro del plazo legal establecido por la legislación, el vendedor puede quedar exento de responsabilidad. Es crucial que los compradores estén al tanto de los plazos de prescripción y tomen medidas legales dentro de esos límites si descubren defectos en la propiedad después de la compra.
¿Cuánto tarda en llegar una demanda por vicios ocultos?
El tiempo que tarda en llegar una demanda por vicios ocultos depende de muchos factores, como la naturaleza y la gravedad de los defectos, las leyes y procedimientos legales de la jurisdicción en cuestión, y la disposición de las partes involucradas para resolver el problema de manera amistosa.
Muchos compradores optan por resolver la situación de manera informal, notificando al vendedor sobre los defectos y buscando una solución negociada. Esta etapa puede llevar días o semanas, dependiendo de la rapidez con la que las partes puedan comunicarse y llegar a un acuerdo.
En el caso de que estas negociaciones sean infructíferas o el vendedor no quiera asumir su responsabilidad, el afectado puede presentar una demanda formal ante los tribunales. El tiempo que tarda en presentarse la demanda dependerá del sistema judicial de la jurisdicción en cuestión, así como de la carga de trabajo de los tribunales y otros factores procesales.
¿Cómo se puede demostrar un vicio oculto?
Lo ideal antes de comprar la vivienda es obtener un informe de inspección profesional de la propiedad para identificar posibles vicios ocultos. Sin embargo este es un paso que suele ser omitido por los compradores, así que en caso de necesitar demostrar un vicio oculto se debe acudir al contrato de compraventa y a la documentación previa.
La documentación previa de la propiedad, incluyendo informes de inspección anteriores, historial de reparaciones y renovaciones, así como cualquier comunicación previa con el vendedor sobre problemas conocidos puede ser fundamental para demostrar un vicio oculto, además es crucial revisar el contrato para cerciorarse de que sea factible iniciar un alegato.
Es también muy importante guardar todas las facturas y recibos de reparaciones en la propiedad después de la compra para corregir los vicios ocultos, mantener un registro detallado de todas las facturas y recibos puede ayudar a demostrar la existencia y el alcance de los defectos.
¿Cuánto tiempo hay para demandar por vicios ocultos?
El plazo para reclamar vicios ocultos en viviendas de segunda mano es de hasta seis meses. Este período comienza a contar desde el momento en que se efectúa la entrega del bien al comprador. Sin embargo, como ocurre con otras acciones, este plazo puede ser interrumpido por medio de las correspondientes reclamaciones.
Este plazo de prescripción impone cierto deber de diligencia al comprador. Otras acciones similares como el aliud pro alio pueden ejercitarse en plazos más ampliados (cinco años).
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