A veces el concepto de vicios ocultos en compraventa y de vicios redhibitorios puede generar confusión, sobre todo porque pueden parecer muy técnicos. No obstante, para eso hicimos el presente artículo para abordar en qué consiste cada uno.
Para empezar, vamos a mencionar que los vicios ocultos en viviendas, consisten en los defectos o fallas que impiden el disfrute completo del lugar, no son visibles a simple vista y afectan la funcionalidad del lugar por parte de sus inquilinos.
Este tipo de vicios pueden estar presentes desde la etapa de la construcción, aunque también pueden surgir después, asimismo pueden aparecer en viviendas nuevas y usadas, y dada su complejidad y afectación requieren saneamiento para garantizar los derechos de las personas.
Entre los vicios ocultos más frecuentes se incluye el daño en el sistema eléctrico, en la calefacción, los problemas con la humedad, las dificultades en la fontanería, entre otros.
Por otra parte, al hablar de los vicios redhibitorios, se hace referencia a la acción redhibitoria que permite a la persona anular el contrato de compraventa luego de descubrir un vicio oculto en el bien adquirido. Sobre esto profundizaremos más adelante. Si te interesa el tema, te invitamos a quedarte hasta el final.
Definición de vicios ocultos en el ámbito legal
Como se adelantó antes, los vicios ocultos en compraventa son los defectos o fallos estructurales que tiene una vivienda que no son visibles y afectan de forma directa la plena funcionalidad del inmueble.
En el Código Civil se hace referencia a estos en el artículo 1484, que menciona que:
“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos en construcciones que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.
En el mismo sentido, en el artículo 1485 se expresa que el vendedor debe responder al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase.
Además, se establece que el plazo de reclamación de los vicios ocultos es de seis meses, que empiezan a contarse desde la entrega de la propiedad. El plazo se aplica tanto a viviendas nuevas como a las de segunda mano.
¿Qué se entiende por vicios redhibitorios en la compraventa?
En comparación al concepto de vicios ocultos, se puede decir que el de vicios redhibitorios es más específico, además de que se encuentra tradicionalmente ligado a la compraventa.
Los vicios redhibitorios por definición son aquellos que son lo suficientemente graves como para impedir o disminuir significativamente la utilidad del bien adquirido.
Además, al igual que los vicios ocultos, deben ser preexistentes a la venta y desconocidos por el comprador al momento de la adquisición. La principal consecuencia de los vicios redhibitorios es que brindan al comprador acciones legales específicas, dirigidas a la rescisión del contrato.
Precisamente de esta acción proviene su nombre, ya que permite que se pueda anular un contrato o dejarlo sin efecto. Bajo dichas circunstancias se puede, por un lado, devolver el bien al anterior propietario, y en los casos más graves solicitar incluso una indemnización, o preservar el bien inmueble, pero solicitando una disminución considerable del precio.
En el Código Civil se mencionan dichas opciones en el artículo 1486, donde se afirma que:
“El comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de los peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión”.
De igual forma, es importante mencionar que la acción redhibitoria se puede tramitar solo ante los respectivos tribunales, y que el comprador debe contar con las pruebas suficientes para demostrar que el vendedor actuó de mala fe, conociendo de antemano los defectos que afectan el bien inmueble.
Similitudes entre vicios ocultos y vicios redhibitorios
Como ya se ha notado hasta este punto, los vicios ocultos en compraventa y los vicios redhibitorios tienen varias similitudes. Para empezar, ambos tienen un carácter oculto, es decir, que la persona que adquiere el bien no puede notar los vicios al momento de la compra y los percibe justo después de la adquisición.
En un segundo punto en común, hay que mencionar que hay una afectación directa en el goce completo del bien, así como en el uso que le va a dar el nuevo dueño o dueña al lugar, disminuyendo de forma directa el valor del inmueble.
En un tercer punto, no se puede dejar de lado la preexistencia de las afectaciones, es decir, los fallos debieron estar antes y la persona que adquirió el bien solo lo notó después. Como vicio oculto no se califican entonces los daños causados mucho después de la entrega del bien.
Por último, se debe mencionar la responsabilidad del vendedor en ambos tipos de vicios, ya que la ley suele poner como eje fundamental el respeto por los derechos del consumidor, determinando la responsabilidad del saneamiento por parte del vendedor en la mayoría de los casos.
Acciones legales disponibles ante vicios ocultos y redhibitorios
La principal diferencia entre vicios ocultos y redhibitorios se encuentra en las acciones legales específicas que confieren al comprador. Para empezar por los vicios redhibitorios, como se dijo antes, el comprador tiene dos opciones principales:
La primera es solicitar la rescisión del contrato de compraventa, haciendo una devolución del bien al vendedor y recuperando el dinero pagado. En algunos casos se incluye además la reclamación de una indemnización a causa de los daños y perjuicios en casos donde el vendedor conocía vicios y los ocultó.
Y, en una segunda opción se encuentra la posibilidad de solicitar una reducción del valor del bien inmueble proporcional al precio pagado, pero conservando el bien con el defecto.
Mientras que en cuanto a los vicios ocultos, el comprador generalmente puede solicitar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos debido al defecto, y en una segunda opción solicitar la reparación de los fallos, de ser posible. Solo en caso de que los vicios sean lo suficientemente graves se puede dar la resolución de dar nulidad al contrato.
Consejos para compradores: cómo detectar y actuar ante vicios ocultos
Para que los compradores puedan detectar un vicio oculto y actuar de forma rápida, se recomienda hacer una inspección a fondo del lugar antes de hacer la compra, si se tiene la ayuda de un experto, esta puede ser más certera.
Otra recomendación es revisar bien la documentación sobre el lugar, a veces en esta se pueden incluir fallas técnicas o antiguos arreglos que pueden incidir en el pleno goce.
También vale la pena hablar sobre la posibilidad de vicios ocultos con el vendedor de forma previa a la firma del contrato, con el fin de solicitar de forma directa las garantías explícitas sobre la calidad del bien que se compra.
Y, sobre todo, informarse bien acerca de los derechos de los consumidores, así como de los vicios ocultos y redhibitorios, para esto, lo mejor es contar con asesoría legal.
Ahora bien, si se descubre un vicio oculto justo después de la compra, se debe notificar rápidamente al vendedor, documentar todo recolectando evidencia del vicio oculto, tratar de buscar medios de solución por medio de una negociación y contar con asesoramiento legal.
A modo de resumen, pese a que los vicios ocultos y los vicios redhibitorios comparten la característica de ser defectos no evidentes que afectan la utilidad de un bien, la gravedad del vicio redhibitorio y las acciones legales que puede emprender el comprador son la gran diferencia entre ambos.
Si necesitas realizar una reclamación sobre alguno de estos vicios, puedes escribirnos. Nuestro equipo de abogados con gusto te ayudará.
