Contenido
Qué son los gastos hipotecarios y por qué pueden reclamarse
Qué gastos se pueden reclamar según la fecha de tu hipoteca
Devolución de gastos hipotecarios en 2026: cuánto puedes recuperar
El nuevo criterio del Tribunal Supremo sobre el plazo de prescripción
Plazo para reclamar gastos de hipoteca: ¿aún estás a tiempo?
Cómo calcular cuánto puedes recuperar
Cómo reclamar tus gastos hipotecarios paso a paso
Errores comunes al reclamar gastos hipotecarios
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios
Miles de personas pagaron, en su momento, los gastos de notaría, registro, gestoría o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al formalizar su hipoteca, sin saber que buena parte de esos costes correspondían legalmente al banco. Durante años se dio por hecho que el plazo para reclamar esos gastos había prescrito en las hipotecas más antiguas. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha cambiado por completo ese escenario.
Si firmaste tu hipoteca hace diez, quince o incluso veinte años y nunca reclamaste los gastos de formalización, es posible que todavía estés a tiempo de recuperar ese dinero. La clave está en cuándo empieza a contar realmente el plazo de prescripción, y el criterio judicial ha cambiado a favor del consumidor.
En este artículo explicamos qué son los gastos hipotecarios y por qué se pueden reclamar, qué conceptos concretos puedes recuperar según la fecha de tu hipoteca, qué ha establecido el Tribunal Supremo en 2026 sobre el plazo de prescripción, cuánto dinero puedes recuperar y cómo reclamar paso a paso con el respaldo de abogados especializados en derecho bancario.
Qué son los gastos hipotecarios y por qué pueden reclamarse
Al formalizar una hipoteca, el banco exige tradicionalmente al cliente que asuma el pago de una serie de conceptos asociados a la operación: los honorarios del notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los servicios de gestoría, el coste de la tasación del inmueble y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en muchas comunidades autónomas supone el importe más elevado de todos.
Los tribunales españoles, siguiendo también la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, declararon nulas por abusivas las cláusulas que imponían al consumidor la totalidad de estos gastos, al entender que se trataba de condiciones no negociadas individualmente que desplazaban sobre el cliente costes que, por su naturaleza y por la normativa aplicable, debían repartirse de otra forma o corresponder directamente al banco como principal interesado en la operación.
La consecuencia práctica de esa declaración de nulidad es el derecho a la restitución: quien pagó esos gastos indebidamente puede reclamar al banco la devolución de las cantidades abonadas en exceso.
Qué gastos se pueden reclamar según la fecha de tu hipoteca
El importe reclamable depende, en gran medida, de cuándo se firmó la hipoteca, porque el 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que cambió por completo el reparto legal de estos gastos.
Para hipotecas firmadas antes de esa fecha, la doctrina judicial permite reclamar los gastos de registro y de gestoría en su totalidad, el 50 % de los gastos notariales, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en la mayoría de los supuestos corresponde íntegramente al banco. Además, en determinados casos también puede reclamarse el gasto de tasación, especialmente cuando la hipoteca es anterior a esa misma fecha.
Para las hipotecas firmadas después del 16 de junio de 2019, la propia ley ya atribuye al banco el pago de notaría, registro, gestoría e impuestos, dejando a cargo del consumidor únicamente el coste de la tasación. En estos casos, salvo que el banco haya repercutido indebidamente algún concepto que por ley le corresponde, no suele existir una reclamación que plantear.
Devolución de gastos hipotecarios en 2026: cuánto puedes recuperar
El importe recuperable varía notablemente según el valor de la hipoteca, la comunidad autónoma donde se firmó y los conceptos concretos que se hayan pagado. En términos generales, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados suele ser la partida más elevada, ya que se calcula como un porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria total, y ese porcentaje varía según la comunidad autónoma.
A esto se suman los gastos de gestoría, que suelen oscilar entre unos pocos cientos de euros, los gastos de registro, generalmente algo inferiores, y el porcentaje correspondiente de la factura notarial. Sumando todos los conceptos reclamables, muchas reclamaciones de hipotecas anteriores a 2019 permiten recuperar cantidades que oscilan entre varios cientos y varios miles de euros, dependiendo del importe original del préstamo.
El nuevo criterio del Tribunal Supremo sobre el plazo de prescripción
Durante años, muchos bancos defendieron que la acción para reclamar estos gastos había prescrito, alegando que el plazo debía contarse desde la fecha en la que efectivamente se pagaron los gastos, es decir, desde la firma de la hipoteca. Bajo esa interpretación, las hipotecas más antiguas quedarían fuera de cualquier posibilidad de reclamación.
El Tribunal Supremo, asumiendo la doctrina fijada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha establecido un criterio distinto: el plazo de prescripción de la acción para recuperar los gastos hipotecarios indebidamente pagados comienza a contar desde la fecha en que adquiere firmeza la sentencia que declara nula la cláusula que obligaba a esos pagos, y no desde el momento en que el consumidor abonó dichos gastos. La única excepción se produce cuando el banco logra acreditar que ese consumidor concreto pudo conocer con anterioridad el carácter abusivo de la cláusula.
Esta doctrina, confirmada por el Tribunal Supremo en una sentencia de 2026, tiene una consecuencia práctica muy relevante: numerosos consumidores que creían haber perdido definitivamente la posibilidad de reclamar, por tratarse de hipotecas firmadas hace más de una década, pueden todavía estar dentro de plazo para hacerlo.
Plazo para reclamar gastos de hipoteca: ¿aún estás a tiempo?
El plazo general de prescripción de esta acción es de cinco años, conforme a las reglas generales del Código Civil para las acciones personales sin plazo especial. Sin embargo, como se ha explicado, lo determinante no es la duración del plazo, sino el momento en el que empieza a contar, que ahora se sitúa en la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula de gastos, y no en la fecha de la firma de la hipoteca ni en la del pago.
En la práctica, esto significa que la gran mayoría de los consumidores que aún no han reclamado sus gastos hipotecarios siguen estando dentro de plazo, con independencia de la antigüedad de su hipoteca. Aun así, cada caso puede tener matices, especialmente si ya existió una reclamación individual previa que llegó a resolverse con una sentencia firme, momento en el que el plazo sí habría comenzado a correr desde entonces. Por eso conviene que un abogado revise la situación concreta antes de dar por hecho que la reclamación ya no es posible o, al contrario, que sigue completamente abierta.
Cómo calcular cuánto puedes recuperar
Para calcular con precisión el importe reclamable es necesario reunir la escritura de préstamo hipotecario y, en la medida de lo posible, las facturas de notaría, gestoría, registro y tasación. También conviene identificar el importe exacto pagado en concepto de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que suele figurar en la propia escritura o en la liquidación tributaria correspondiente.
Con esta documentación, un despacho especializado puede determinar con exactitud qué conceptos son reclamables según la fecha de la hipoteca y calcular el importe total, incluyendo en muchos casos los intereses legales devengados desde el momento del pago.
Cómo reclamar tus gastos hipotecarios paso a paso
- Reunir la escritura de la hipoteca y toda la documentación disponible sobre los gastos pagados.
- Presentar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente o al Defensor del Cliente de la entidad bancaria.
- Esperar la respuesta del banco, que puede aceptar total o parcialmente la devolución, o rechazarla.
- Si no hay acuerdo satisfactorio, valorar la vía judicial mediante un procedimiento declarativo dirigido a recuperar los importes indebidamente pagados.
Antes de iniciar cualquier reclamación de gastos de hipoteca, conviene que un despacho especializado revise tu escritura para confirmar qué conceptos son recuperables y cuál es el importe exacto que puedes reclamar, evitando así reclamaciones incompletas o mal planteadas frente al banco.
Errores comunes al reclamar gastos hipotecarios
- Dar por hecho que la reclamación ha prescrito sin comprobar el nuevo criterio sobre el inicio del plazo.
- No conservar la escritura ni las facturas de notaría, gestoría, registro o tasación.
- Confundir la reclamación de gastos hipotecarios con la de la cláusula suelo, que sigue reglas distintas.
- Aceptar una devolución parcial ofrecida por el banco sin revisar si corresponde el importe completo.
- Esperar demasiado tiempo tras conocer que existe una vía de reclamación abierta, sin dejar constancia formal de la reclamación.
Conclusión
El nuevo criterio del Tribunal Supremo sobre el inicio del plazo de prescripción ha reabierto la puerta a miles de reclamaciones que muchos consumidores daban ya por perdidas. Si pagaste gastos de notaría, registro, gestoría o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al firmar tu hipoteca antes de junio de 2019, es muy probable que todavía estés a tiempo de recuperar ese dinero.
Cada hipoteca tiene sus propias particularidades: la fecha de firma, la comunidad autónoma, los conceptos efectivamente pagados y la documentación disponible determinan tanto la viabilidad de la reclamación como el importe recuperable. Por eso, antes de descartar la posibilidad de reclamar, conviene que un especialista revise tu caso concreto.
¿Tienes una consulta jurídica sobre los gastos de tu hipoteca? En Distrito Legal Abogados podemos ayudarte.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios
¿Sigue habiendo plazo para reclamar los gastos de mi hipoteca?
En la mayoría de los casos, sí. El Tribunal Supremo ha establecido que el plazo de prescripción comienza con la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos, no con la fecha de pago, lo que permite reclamar incluso hipotecas firmadas hace más de quince años.
¿Qué gastos puedo reclamar si mi hipoteca es de antes de 2019?
Generalmente, los gastos de registro y gestoría en su totalidad, el 50 % de los gastos de notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, en determinados casos, el gasto de tasación.
¿Y si firmé la hipoteca después de junio de 2019?
Desde esa fecha, la ley ya atribuye al banco el pago de notaría, registro, gestoría e impuestos, dejando al consumidor únicamente el coste de la tasación, por lo que normalmente no existe una reclamación que plantear salvo repercusiones indebidas.
¿Cuánto dinero puedo recuperar?
Depende del importe de la hipoteca, la comunidad autónoma y los conceptos pagados, pero suele oscilar entre varios cientos y varios miles de euros, siendo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados habitualmente la partida más elevada.
¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo en 2026?
Ha confirmado, alineándose con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que el plazo de prescripción para reclamar estos gastos empieza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara abusiva la cláusula, y no desde el pago original.
¿Necesito ir a juicio para recuperar los gastos?
No siempre. Muchas reclamaciones se resuelven mediante una solicitud directa al Servicio de Atención al Cliente del banco. Si no hay acuerdo, sí puede ser necesario acudir a la vía judicial.
¿Puedo reclamar si ya negocié otras condiciones con el banco, como la cláusula suelo?
Sí, son reclamaciones independientes. Haber negociado o reclamado la cláusula suelo no impide reclamar por separado los gastos de formalización de la hipoteca.
¿Cuánto tarda un proceso de reclamación de gastos hipotecarios?
Una reclamación extrajudicial ante el banco puede resolverse en pocas semanas o meses. Si es necesario acudir a la vía judicial, los plazos dependen de la carga de trabajo del juzgado correspondiente y pueden extenderse varios meses o más de un año.
