La plusvalía es un concepto que puede usarse con frecuencia en ámbitos económicos, inmobiliarios, y laborales entre otros que son muy específicos, si nunca lo has escuchado o es la primera vez que lo haces te invitamos a leer todo este artículo.
Para empezar a profundizar sobre el concepto, hay que iniciar con algo de historia, este concepto hace parte de la teoría económica y fue desarrollado por Karl Marx, en su libro El Capital.
Aunque, en el pasado había sido usado por otros economistas clásicos como David Ricardo y Adam Smith, fue Marx quien más profundizó en él. En medio de la teorización este autor distinguió entre la llamada fuerza trabajo y el trabajo, para explicar de una forma sencilla en lo que consiste la plusvalía.
De acuerdo a Marx, la plusvalía se puede calcular de forma matemática, calculando los ingresos de una empresa tras descontarle los gastos que tuvo en la producción.
Pero, no hay que complicarse con conceptos difíciles, en términos sencillos la fórmula es la siguiente C2-C1, donde C1 es el capital inicial de la empresa y C2 es el resultado del capital inicial de la empresa más la plusvalía.
Ahora, dejando de lado la teoría de la economía nos centraremos en lo que es la plusvalía en el contexto inmobiliario. Te contamos además la influencia que tiene está en el valor de un inmueble, cómo se calcula la plusvalía municipal en España, y qué pasa cuando el dueño de un bien inmueble no paga la plusvalía al vender.
¿Qué influencia tiene la plusvalía en el valor de un inmueble?
La plusvalía tiene una alta influencia en el valor del inmueble, ya que hace referencia al aumento del valor de un bien en un determinado periodo de tiempo.
De esta forma, en el sector inmobiliario la plusvalía aumenta por factores externos como: la ubicación de la vivienda o el edificio, y el acceso a los servicios y la calidad de los mismos. También juegan un papel importante las vías de conectividad, es decir, que el lugar tenga una ubicación cerca al transporte público o sea contiguo a vías centrales.
Otro factor importante es el desarrollo que haya en la zona y si hay o no inversiones a futuro, por ejemplo, cuando se están construyendo proyectos residenciales, escuelas, o centros comerciales, el bien inmueble aumenta de valor, porque esto demuestra un crecimiento potencial a mediano y largo plazo.
Así mismo, que la zona donde esté el bien inmueble sea seguro y brinde buenas condiciones de vida ayuda a que su valorización se incremente. Otro factor clave son las condiciones del mercado basados en la oferta y la demanda como cuando hay más demanda de compradores que viviendas disponibles en un sector específico.
Finalmente, y aunque lo más usual es que se tengan en cuenta los factores externos, se tiene también en consideración la inversión en mantenimiento y adecuación que hace el propietario.
¿Qué significa la plusvalía en una compraventa inmobiliaria?
La plusvalía en una compraventa inmobiliaria significa que la propiedad tendrá un aumento en el valor ya sea cuando se adquiere, que se verá reflejado en el precio de la compra o de la venta.
Como te contamos antes, la plusvalía incrementa por varios factores externos, pero también por factores internos como la inversión por parte del propietario.
Cuando se realiza una compra la plusvalía se ve reflejada en el valor final del inmueble. De la misma forma, el nuevo dueño puede analizar el valor de su nueva adquisición en base a factores externos como la ubicación, el desarrollo de infraestructura, y el desarrollo con proyección al futuro.
Por su parte, el vendedor del bien inmueble verá la plusvalía en la diferencia que obtenga al restar el valor por el que vendió la propiedad del valor inicial por el que adquirió el lugar.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en España?
La plusvalía municipal en España se calcula aplicando el impuesto municipal que varía de acuerdo a cada municipio a la base imponible. Tras la reforma de 2021, se hizo una reforma en la que se cambió la forma en cómo se calcula la base imponible.
Esta se puede calcular de dos formas, la plusvalía real que se calcula con base en la diferencia entre el valor de la adquisición del terreno y el valor de venta, y en la segunda forma con un sistema en el que se evidencian los factores de cambio del mercado inmobiliario.
La base imponible se consigue multiplicando el valor catastral del suelo en el proceso de pago de los impuestos por los coeficientes que se aprueban en los Ayuntamientos, este valor no podrá en ningún caso sobrepasar los coeficientes determinados por ley cada año.
Por ejemplo, para 2024 el coeficiente para propiedades inferiores a un año es de 0,15, de 2 años es de 0,14, de 7 años es de 0,20, de 19 años es de 0,23 y cuando es igual o superior a 20 años es de 0,40.
¿Qué diferencia hay entre la plusvalía municipal y la plusvalía fiscal?
La plusvalía municipal es el nombre con el que se conoce al impuesto sobre el incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es siglas IIVTNU, que trata de un impuesto que grava el aumento del valor de los terrenos.
El pago de este impuesto es obligatorio, sin importar si el terreno está o no edificado. Cabe recordar que la plusvalía aumenta cuando el inmueble está en un lugar con buenas rutas de transporte, la zona se valorizó por inversión, o interfirieron otros factores externos que incrementan el valor de la zona donde está el terreno.
El pago de la plusvalía debe hacerse en los siguientes tres casos:
- Cuando se hace la venta de una vivienda.
- Cuando se recibe como herencia algún inmueble, en este caso será el heredero quien debe pagar el impuesto.
- Cuando se recibe una donación por medio de un inmueble.
La plusvalía municipal debe ser abonada en los casos de venta del inmueble o donación 30 días después de haber hecho la venta. En caso de que sea una herencia el plazo es de 6 meses desde que muere la persona titular.
La plusvalía fiscal por su parte es la ganancia que se obtiene después de realizar la venta de un inmueble. Para determinarla se tiene en cuenta el precio por el que se adquirió el inmueble y luego se le resta lo que se pagó por la plusvalía municipal.
¿Cómo afecta la reforma de la plusvalía a los propietarios de inmuebles?
La reforma de la plusvalía entró en vigencia el 10 de noviembre de 2021, básicamente uno de los cambios más relevantes es que se adaptó una estimación objetiva de la evolución del mercado inmobiliario empleando unos coeficientes que se renuevan cada año que ayudan a obtener el valor de los suelos.
Con esto se crea un cálculo adicional que se basa en la ganancia real, lo que facilita que la plusvalía de un bien inmueble no sufra de distorsiones. Otra de las novedades más destacadas es que si un propietario al vender su inmueble ve que el valor no aumentó no debe pagar el impuesto de la plusvalía municipal, pero debe acreditar con documentación la carencia de valor.
¿Qué ocurre si no se paga la plusvalía al vender un inmueble?
Al vender un inmueble el responsable de pagar la plusvalía es el dueño. En caso de que el pago no se realice lo que sucede es que éste recaerá sobre el comprador que será el responsable de pagar el impuesto.
Pero, hay que recalcar que el comprador tras pagar la plusvalía puede exigir el pago de la misma a quien le vendió tal y como se establece en la Ley General Tributaria.
A modo de resumen, la plusvalía en el contexto inmobiliario hace referencia al aumento del valor de un inmueble con el pasar del tiempo. El valor de una propiedad puede aumentar por varios factores externos como: una alta inversión en la zona, el aumento de la inversión en la zona, la accesibilidad que tenga, entre otras.
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