Comprar una vivienda es un gran paso y, para muchos, un sueño hecho realidad. Sin embargo, la presencia de vicios ocultos puede transformar esa ilusión en una auténtica pesadilla.
En estos casos debes saber que como comprador tienes derechos y que el plazo legal para reclamar vicios ocultos es de seis meses desde la entrega de la cosa vendida. Este plazo está establecido en el artículo 1490 del Código Civil español.
Además, para que la reclamación sea correcta, se deben cumplir los requisitos establecidos que más abajo te desvelamos.
Normativa sobre reclamaciones por defectos ocultos en viviendas usadas
Ahora, respecto a aquella normativa principal que regula las reclamaciones por defectos ocultos en viviendas de segunda mano en España es el Código Civil, específicamente los artículos 1484 a 1505, que establecen los derechos y obligaciones de los compradores y vendedores en este tipo de transacciones.
Además, existen otras normativas y jurisprudencia que complementan estas disposiciones, como:
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): esta ley establece las responsabilidades de los agentes de la construcción (promotora, constructor, etc.) en relación con los defectos de construcción de los edificios, incluidas las viviendas.
También encontramos la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que protege los derechos de los consumidores y establece garantías y mecanismos de reclamación en caso de defectos en productos o servicios, incluidas las viviendas.
¿Qué se considera vicios ocultos en una vivienda de segunda mano?
Aunque ya hemos podido vislumbrar un poco de los que son, vamos a definirlos mejor: los vicios ocultos en una vivienda de segunda mano son defectos o problemas que no son visibles a simple vista durante la compra, pero que afectan la habitabilidad, la seguridad o el valor de la propiedad. Algunos ejemplos comunes de vicios ocultos en viviendas de segunda mano pueden incluir:
- Problemas estructurales como grietas o daños en las paredes, los cimientos o la estructura del edificio que no son fácilmente visibles durante la inspección inicial.
- Problemas de humedad como infiltraciones de agua, moho en las paredes, techos o suelos que pueden ser indicativos de problemas de impermeabilización o drenaje.
- Defectos en instalaciones como fallos en instalaciones eléctricas, de fontanería, calefacción, aire acondicionado o sistemas de gas que no se detectan durante la inspección visual inicial.
- Deficiencias en acabados como defectos en materiales de construcción, acabados de suelos, paredes o techos que no son evidentes a simple vista pero que afectan la calidad o el aspecto de la vivienda.
- Problemas de aislamiento térmico o acústico como deficiencias en el aislamiento de la vivienda que pueden causar pérdidas de calor, frío o ruido excesivo.
- Y cargas o gravámenes no revelados sobre la propiedad, como embargos o litigios pendientes.
¿Qué garantía tiene una vivienda de segunda mano?
Según el Código Civil, el vendedor está obligado a garantizar la ausencia de vicios ocultos en la vivienda que la hagan inadecuada para el uso al que se destina o que disminuyan su valor. Si se descubre un vicio oculto después de la compra, el comprador puede reclamar al vendedor la reparación de los daños o, en algunos casos, la rescisión del contrato y la devolución del precio pagado.
El vendedor también está obligado a garantizar al comprador la posesión pacífica de la vivienda y la ausencia de cargas o gravámenes no declarados. Si el comprador pierde la propiedad de la vivienda debido a un derecho anterior desconocido, puede reclamar al vendedor una compensación por evicción, que puede incluir el reembolso del precio de compra y los gastos incurridos.
¿De qué plazo disponemos para reclamar por vicios ocultos?
En España, la acción para exigir el saneamiento por vicios ocultos se extingue a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida. Este plazo está establecido en el artículo 1490 del Código Civil.
¿Qué requisitos se tienen que cumplir para que sea viable la reclamación?
Para que un caso de vicios ocultos en la compra de un inmueble sea viable en España, deben cumplirse los siguientes requisitos como norma general:
- El defecto debe existir antes de la compra, no ser evidente a simple vista ni detectable con una inspección normal y debe ser un problema «grave», que afecte la habitabilidad, estabilidad, seguridad o valor del inmueble.
Cabe destacar que es aconsejable emprender las acciones oportunas con profesionales cualificados en esta materia, que dispongan de los medios y herramientas para lograr una resolución favorable.
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