Un miedo frecuente de las personas al adquirir una vivienda es ser víctima de vicios ocultos, que pueden pasar desapercibidos en un inicio, pero pueden afectar el disfrutar del bien posteriormente.
Pero, si no sabes a qué se refiere este término, no tienes por qué preocuparte aquí te explicamos todo sobre este tema.
Para empezar con la pregunta inicial de este artículo, hay que mencionar que se deben analizar varios factores antes de decidir hacer la denuncia entre los que se abarcan, la gravedad del vicio oculto, ya que hay algunas situaciones en las que se puede dar solución solicitando de forma verbal la reparación.
Lo segundo es hacer una comparación entre los costes que implica la demanda y los beneficios que se pueden obtener al realizarla. Para esto, es bueno contar con la asesoría de un abogado.
A partir de ahora te contamos cuándo se considera que un defecto de una vivienda es un vicio oculto, cuánto cuesta denunciar por vicios ocultos en una vivienda, los plazos para reclamar, las pruebas que se necesitan y las afectaciones que tiene un vicio oculto.
¿Cuándo se considera que un defecto en la vivienda es un vicio oculto?
Un vicio oculto, como adelantamos arriba, es un defecto que impide que el nuevo dueño del bien inmueble goce totalmente de este. Como vicios ocultos se entienden entonces los defectos que no son de fácil detección en las primeras revisiones que hagan el comprador.
Entre los efectos que tienen los vicios ocultos, además de lo que se dijo antes, se incluye la inversión adicional que debe hacer la persona que compró el piso.
Algunos ejemplos de los vicios ocultos más frecuentes son: las grietas en las paredes, los fallos en los sistemas de calefacción, electricidad, fontanería y humedad, entre otros similares.
En el Código Civil se hace referencia a ellos en el artículo 1484, que menciona que:
- El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
En el mismo sentido, se establece en el artículo 1485 que es el vendedor quien debe responder al comprador por el saneamiento de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, sin importar que los ignorara.
¿Cuánto cuesta denunciar por vicios ocultos en una vivienda?
Denunciar por vicios ocultos en una vivienda tiene diferentes costes, ya que este se establece según el grado de dificultad que tenga llegar a acuerdos con el vendedor de la vivienda.
También se valora en el coste la gravedad que tiene el vicio oculto y la afectación que tiene en el cliente, aunque se dice que en promedio el coste que tiene reclamar vicios ocultos de la compraventa de un bien inmueble puede ir desde un 10% hasta un 15% del valor de la vivienda.
¿Qué plazos tengo para reclamar los vicios ocultos de una vivienda?
La pregunta del plazo para reclamar los vicios ocultos de una vivienda es uno de los interrogantes más frecuentes, este también está especificado en nuestra legislación.
En el artículo 1490 del Código Civil se lee que el plazo para hacer la reclamación es de seis meses, que empiezan a contarse desde la entrega de la cosa que ha sido vendida.
¿Qué pruebas necesito para ganar una demanda por vicios ocultos?
Para demandar por vicios ocultos se deben tener pruebas sobre la existencia del defecto o los defectos ocultos realizadas por expertos técnicos. Por lo tanto, en la documentación que se debe tener, hay que incluir informes periciales donde se defina cada vicio oculto.
El informe pericial es muy importante para tener pruebas imparciales sobre el vicio oculto. Con un informe hecho de forma adecuada, se puede influir de gran forma en la defensa y restablecimiento de los derechos del comprador.
¿Cómo afectan los vicios ocultos al valor de una vivienda?
Los vicios ocultos afectan considerablemente el valor de la vivienda, ya que reducen su coste en el mercado, al requerir una inversión adicional en su precio.
De igual manera, el comprador puede evidenciar desinterés, pues debe hacer una inversión adicional al precio pagado. Otro punto importante es que el dueño del inmueble puede recibir demandas por el saneamiento de los vicios ocultos y el ocultamiento de los mismos en los casos que corresponda.
A largo plazo, tener una vivienda con vicios ocultos y no invertir en su reparación puede desencadenar pérdidas que afectarán sí o sí el valor de la vivienda, reduciéndolo de forma notoria.
En resumen, merece la pena denunciar por vicios ocultos cuando los derechos del cliente fueron altamente afectados por estos. Te podemos asesorar si necesitas hacer una reclamación de costes ocultos en tu vivienda adquirida, en Distrito Legal nos especializamos en este tipo de temas.
