Muchas personas pueden temer a los contratos de hipotecas porque lo pueden ver como un chaleco de fuerza, pero no necesariamente tiene que ser así. Existe la posibilidad de que el usuario solicite la novación o la subrogación de la hipoteca.
¿Te suenan conocidas estas dos palabras? Si no es así, no te preocupes, aquí te contamos la diferencia entre ambas. Te hablamos también sobre los gastos de la novación hipotecaria, cuando conviene hacerla, los tipos de subrogación, entre otros aspectos relacionados a nuestro tema inicial, ¡no te lo pierdas!
Novación de la hipoteca
La novación hipotecaria permite que después de haber firmado el contrato del préstamo hipotecario, se puedan renegociar algunos términos del mismo. Las nuevas modificaciones se deben formalizar ante un notario.
Para que la novación se haga de forma satisfactoria, el banco deberá aceptar las propuestas de modificaciones que solicita la persona titular de la hipoteca, pero ¿qué cambios se pueden hacer con la novación de la hipoteca?
Por medio de la novación de la hipoteca se puede pedir la modificación del tipo de interés, por ejemplo, de Euribor a IRPH o viceversa, la eliminación de los costes de amortización, se puede pedir la ampliar el plazo de pago y del capital prestado, así como solicitar la eliminación de los productos vinculados a la hipoteca como los seguros de vida, entre otros.
Gastos de una novación hipotecaria
Entre los gastos que deben hacerse cuando se opta por la novación hipotecaria están:
- Gastos de la notaría, estos gastos suponen usualmente el 0,2% al 0,5% del capital.
- Los gastos de registro de la propiedad que representan aproximadamente el 50% de lo que se le debe pagar al notario.
- Los gastos de tasación, los cuales son variables y dependen del tipo de la vivienda.
- La comisión bancaria por novación, este gasto debe pagarse después de que se pacte la novación. Su valor oscila entre el 0% y el 1% del capital que falta por pagar del préstamo hipotecario.
Existen además gastos que pueden ser opcionales como: el Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados, IAJD, y la comisión por el riesgo del tipo de interés.
El Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados sólo se paga cuando se aumenta el capital del préstamo. Su valor varía de acuerdo al lugar donde se esté realizando la novación hipotecaria, pero por lo general puede representar un 0,5% del capital que se pide aumentar.
Por otro lado, la comisión por riesgo de tipo de interés se incluye en ciertas ocasiones cuando el cliente tiene una hipoteca fija o mixta en su tramo fijo. La comisión la usan los bancos para aplicarla en los clientes que deciden irse del banco como una medida para suplir la pérdida de los ingresos cuando los clientes dejan de pagar los intereses.
La comisión por riesgo de tipo de interés sólo se aplica cuando los contratos se firmaron entre diciembre de 2007 y junio del año 2019.
Cuándo conviene realizar una novación hipotecaria
Para realizar una novación debes evaluar bien cuáles son tus intereses, no hay un momento ideal, pero si unas motivaciones que pueden ayudarte a decidir realizar una novación, estas son algunas:
- Querer que el interés se estabilice, es decir, algunas personas que tienen una hipoteca con interés variable desean hacer el cambio al interés fijo para no estar sujetos a los cambios que puede traer la variabilidad del mercado.
- Tener planes de remodelación, ampliación del piso hipotecado, u otro tipo de proyectos de inversión y necesitar capital para esto. Es común que, al buscar la novación hipotecaria se pueda ampliar el capital, el nuevo dinero puede ser usado por el dueño de la vivienda hipotecada para nuevos planes.
- Cuando deseas que tu banco revise lo que te cobra por los intereses al ver que con el contrato actual se te está complicando un poco el pago de las cuotas.
- Cuando quieres cambiar la titulación del préstamo de la hipoteca, solicitar el cambio del avalista o la eliminación del mismo del contrato.
Subrogación de la hipoteca
La subrogación permite que el deudor pueda cambiar de entidad financiera. A esta opción se recurre cuando se quieren modificar las condiciones de un contrato de préstamo, sobre todo el pago según el tipo de interés, el cual es uno de los mayores motivos para hacer la subrogación.
Pero, hay algo que el titular del préstamo hipotecario debe saber y es que antes de firmar el contrato de hipoteca con un banco se debe preguntar si permite o no la subrogación, ya que no todos los bancos lo aprueban.
Tipos de subrogación
Hay dos tipos de subrogación, la subrogación personal y la subrogación real. La subrogación personal se lleva a cabo cuando se reemplaza una de las personas involucradas en la hipoteca por otra, dicha persona puede ser el deudor o el acreedor.
Por su parte, la subrogación real se da cuando el reemplazo se hace sobre el bien hipotecado de una persona, es decir, el nuevo bien entra a reemplazar el anterior. El nuevo bien debe tener un valor similar al anterior, su valoración no debe ser inferior en ningún momento.
Las situaciones en las que más se hace la subrogación real es cuando una o más personas adicionales al titular de la hipoteca tenían derecho en el bien hipotecado, cuando se registra una expropiación, o cuando el bien en cuestión está bajo matrimonio en gananciales, entre otras.
¿Qué gastos implica una subrogación?
Los gastos que se deben pagar por la subrogación son:
- Los gastos de la notaría.
- Los gastos del Registro de la Propiedad.
- Los gastos de gestoría.
- Los pagos de la comisión de la subrogación que son un requisito a la hora de pasar de una entidad a otra. Durante los primeros 5 años lo que se paga es el 0,50% del total del préstamo y luego es del 0,25%.
Cuándo conviene realizar una subrogación de la hipoteca
Conviene realizar una subrogación de la hipoteca cuando el titular de la deuda siente que en la entidad bancaria donde firmó el contrato, las condiciones son demasiado estrictas y no le generan ningún beneficio en comparación a otros bancos.
Es decir, cuando el titular de la deuda encuentra que en otro banco puede encontrar mejores beneficios en este tipo de contratos lo más común es que se traslade realizando la subrogación.
¿Cuál elegir?
Para saber cuál elegir debes asesorarte muy bien, ya que la mejor elección dependerá del tipo de contrato hipotecario que hayas firmado. Lo que sí es importante que sepas es que la novación permite más modificaciones que la subrogación y que, además, la subrogación tiene un coste más elevado que la novación.
En conclusión, la novación es el cambio realizado sobre las condiciones del contrato del préstamo hipotecario después de que se haya firmado, y la subrogación consiste en el cambio de entidad financiera o de propiedad hipotecada que pueda hacer el titular del préstamo.
¿Te surgen más dudas sobre la novación o la subrogación? ¿Deseas iniciar con el proceso de la subrogación y no sabes quién te puede acompañar? ¡Nosotros podemos ayudarte! ¡Escríbenos!
