La plusvalía de un inmueble es el aumento del valor de un bien inmueble, por ejemplo, de una piso, un departamento o un terreno, en un tiempo determinado a causa de factores como las mejoras en la ubicación, el desarrollo industrial de la zona, la demanda del aumento de mercado inmobiliario u otros motivos.
Para hacer el término mucho más sencillo la plusvalía hace referencia a la diferencia positiva entre el precio inicial de algo y el precio de venta del mismo, por eso es muy importante tenerla en cuenta a la hora de realizar ventas, o compras de un bien inmueble.
Para saber cómo se puede calcular la plusvalía es necesario que nos pongamos un poco técnicos, pero sólo será un poco te lo aseguramos. Además de esto te hablaremos sobre el cálculo de la plusvalía, los factores que la afectan y otros temas relacionados.
¿Cómo se calcula la plusvalía de un inmueble?
Entrando en materia, para calcular la plusvalía de un mueble se debe calcular el valor inicial del inmueble, es decir el coste en el que se adquirió, luego debes tener a la mano el valor final del inmueble lo que traduce en el valor que tiene en el mercado actual, ambos valores se restan y si la diferencia es positiva se ha obtenido plusvalía, de lo contrario la inversión que hiciste o el valor de tu inmueble perdió valor.
La fórmula entonces es la siguiente:
Valor final (valor del inmueble en el mercado actual) – Valor inicial (pago que se hizo para comprar la propiedad): plusvalía.
¿Qué factores afectan la plusvalía de una propiedad?
Hay muchos factores que afectan la plusvalía de una propiedad, algunos de estos responden a la propia dinámica del mercado, sin embargo aquí te contamos sobre seis que suelen ser las más comunes:
- La ubicación del inmueble: con el pasar del tiempo puede ocurrir que la zona donde está ubicado el inmueble cambie convirtiéndose en un lugar donde se dé un mayor desarrollo urbano esto aumenta de forma notoria el precio de los pisos y edificios que ya permanecen en el sitio.
- Mejoras en la accesibilidad y la conectividad: los inmuebles ubicados en lugares bien conectados o donde se hayan hecho o se vayan a hacer mejoras en el transporte como carreteras, autopistas, líneas de metro, tranvías, líneas de tren ligero, o puertos suelen valorizarse significativamente.
- Si aumenta la demanda y la oferta del mercado inmobiliario: cuando hay más personas buscando vivir o invertir en una zona específica, el valor de las propiedades aumenta porque suele predominar una oferta limitada ante una demanda alta.
- Cuando aumenta el crecimiento económico del sector: el inmueble se valoriza pues las persona suelen mejorar su poder adquisitivo lo que aumenta la demanda y allí se incluye la demanda de propiedades por lo que se da un incremento en el valor.
- Cuando mejora el estado y las características del inmueble: cuando el propietario del inmueble invierte en mejoras al inmueble haciendo renovaciones, ampliaciones, o cambios en el piso el valor del inmueble va a aumentar lo que va a impactar la plusvalía de forma positiva.
- Gentrificación: sucede cuando en una zona específica aumenta el interés por parte de extranjeros o personas de otros lugares con mayor poder adquisitivo, esto hace que los precios de los inmuebles del lugar se incrementen.
¿Qué efectos tiene la plusvalía en el valor de una vivienda?
Los efectos de la plusvalía en el valor de una vivienda son directos, pues aumenta el valor del piso de forma notoria generando ganancia en caso de que el propietario decida venderla.
En este sentido, al aumentar el valor de la vivienda también puede aumentar el impuesto sobre la propiedad, se revaloriza toda la zona donde está ubicada la vivienda, brindando la posibilidad de poder hacer préstamos hipotecarios con un valor más alto.
Además de incrementar el valor del piso, se puede generar mayor rentabilidad para inversores externos en el caso de que en la zona no haya sólo vivienda sino que haya también edificios.
Cabe aclarar que no todos los efectos que tiene la plusvalía en una propiedad son efectos positivos,pues también se da mucho que cuando esta aumenta se presente un nivel de riesgo considerable a que se den burbujas inmobiliarias, es decir, el fenómeno en el que los precios de los inmuebles suben demasiado, alcanzado costes artificiales sin estar respaldados por un crecimiento real de la economía.
¿Cómo se determina el valor actual de un inmueble?
El valor actual de un inmueble es un proceso largo y complejo porque se deben analizar muchos datos, tendencias del mercado, y valores al detalle por lo cual para determinarlo se emplean varios métodos te vamos a hablar sobre tres en esta ocasión.
El primer método es el comparativo de Datos de Mercado que comúnmente es el más popular bajo dicha metodología lo que se hace es comprar la propiedad con otras que tengan características similares y que se hayan vendido en la misma zona en un periodo de tiempo cercano para determinar el valor actual del inmueble que se esté evaluando.
Dentro de las ventajas se abarca que es rápido y práctico y puede revelar el mercado local en la actualidad, aunque se debe tener presente el rastreo de propiedades usadas para hacer la comparación pues si son muy pocas o tienen cambios notorios en algunos detalles se puede dar un resultado alejado del valor real del inmueble.
El segundo es el método de capitalización de ingresos que se usa sobre todo para establecer el valor de los inmuebles que serán puestos en renta, lo que se hace entonces es calcular el ingreso anual neto de la propiedad, se determina la tasa de capitalización o de rendimiento e decir, la ganancia que un inversor espera tener de una propiedad similar, para finalmente dividir el ingreso neto anual entre la tasa de capitalización.
Dentro de las desventajas del uso de este método está que para usarlo de forma adecuada se necesitan datos precisos sobre los ingresos y los gastos, y que no es tan útil para propiedades residenciales que no generen ingresos constantes.
Por último, el tercer método es el de coste también llamado como de valor reemplazo en este se determina el coste que tendría construir una propiedad igual a la que se está evaluando pero desde cero con los materiales y los procesos de construcción actuales. Dentro de las desventajas está que no tiene en cuenta muchas veces las condiciones del mercado y la demanda.
¿Cuáles son los beneficios de la plusvalía en inversiones inmobiliarias?
Los beneficios son varios, por ejemplo, cuando un inmueble se valoriza aumentando su plusvalía los inversores al inyectar capital podrán tener mayores ganancias a corto y mediano plazo a la hora de vender el inmueble que han adquirido.
Cuando los inversores invierten en inmuebles con alta plusvalía se pueden generar ingresos pasivos por medio de la renta, de igual forma invertir en bienes raíces permite diversificar el riesgo reduciendo la exposición a pérdidas pues comparado con otro tipo de activos el riesgo en el mercado inmobiliario es menor. En síntesis, la plusvalía de un inmueble es el valor positivo de diferencia entre el valor inicial en el que se adquirió un inmueble y el valor actual que tiene en el mercado. En Distrito Legal sabemos que la plusvalía es una herramienta muy poderosa que puede ayudar a maximizar los ingresos y el valor de las inversiones, para aprovechar al máximo el potencial que tiene esta podemos asesorarte para que saques el máximo provecho de la plusvalía de tu bien inmueble, escríbenos.
