Comprar una vivienda puede ser un sueño hecho realidad, pero con los vicios ocultos esto puede convertirse en pesadilla. En estos casos debes saber que como comprador tienes derechos y que el plazo legal para reclamar vicios ocultos en una vivienda de segunda mano es de seis meses desde que se descubrió el defecto o vicio. Este plazo está establecido en el artículo 1490 del Código Civil español.
Es importante tener en cuenta que este plazo comienza a contar desde el momento en que se descubre el vicio oculto, no desde la fecha de compra de la vivienda. Además, para que la reclamación sea válida, debes probar que el vicio estaba presente en el momento de la compra y que no fue revelado por el vendedor.
Normativa sobre reclamaciones por defectos ocultos en viviendas usadas
Ahora, respecto a aquella normativa principal que regula las reclamaciones por defectos ocultos en viviendas de segunda mano en España es el Código Civil español, específicamente los artículos 1484 a 1505, que establecen los derechos y obligaciones de los compradores y vendedores en este tipo de transacciones.
Además, existen otras normativas y jurisprudencia que complementan estas disposiciones, como:
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): esta ley establece las responsabilidades de los agentes de la construcción (promotora, constructor, etc.) en relación con los defectos de construcción de los edificios, incluidas las viviendas.
También encontramos la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que protege los derechos de los consumidores y establece garantías y mecanismos de reclamación en caso de defectos en productos o servicios, incluidas las viviendas.
¿Qué se considera vicios ocultos en una vivienda de segunda mano?
Aunque ya hemos podido vislumbrar un poco de los que son, vamos a definirlos mejor: los vicios ocultos en una vivienda de segunda mano son defectos o problemas que no son visibles a simple vista durante la compra, pero que afectan la habitabilidad, la seguridad o el valor de la propiedad. Algunos ejemplos comunes de vicios ocultos en viviendas de segunda mano pueden incluir:
- Problemas estructurales como grietas o daños en las paredes, los cimientos o la estructura del edificio que no son fácilmente visibles durante la inspección inicial.
- Problemas de humedad como infiltraciones de agua, moho en las paredes, techos o suelos que pueden ser indicativos de problemas de impermeabilización o drenaje.
- Defectos en instalaciones como fallos en instalaciones eléctricas, de fontanería, calefacción, aire acondicionado o sistemas de gas que no se detectan durante la inspección visual inicial.
- Deficiencias en acabados como defectos en materiales de construcción, acabados de suelos, paredes o techos que no son evidentes a simple vista pero que afectan la calidad o el aspecto de la vivienda.
- Problemas de aislamiento térmico o acústico como deficiencias en el aislamiento de la vivienda que pueden causar pérdidas de calor, frío o ruido excesivo.
- Y cargas o gravámenes no revelados sobre la propiedad, como embargos o litigios pendientes.
¿Qué garantía tiene una vivienda de segunda mano?
En este punto debemos ser sincero: las viviendas de segunda mano no suelen contar con una garantía explícita como las viviendas nuevas. Sin embargo, no todo está perdido, pues existen ciertas protecciones legales para los compradores en caso de defectos ocultos o problemas graves que afectan la habitabilidad de la propiedad.
Estas protecciones se derivan principalmente del Código Civil español y de la jurisprudencia relacionada. Según el Código Civil, el vendedor está obligado a garantizar la ausencia de vicios ocultos en la vivienda que la hagan inadecuada para el uso al que se destina o que disminuyan su valor. Si se descubre un vicio oculto después de la compra, el comprador puede reclamar al vendedor la reparación de los daños o, en algunos casos, la rescisión del contrato y la devolución del precio pagado.
El vendedor también está obligado a garantizar al comprador la posesión pacífica de la vivienda y la ausencia de cargas o gravámenes no declarados. Si el comprador pierde la propiedad de la vivienda debido a un derecho anterior desconocido, puede reclamar al vendedor una compensación por evicción, que puede incluir el reembolso del precio de compra y los gastos incurridos.
Es importante que tengas en cuenta que estas garantías tienen ciertas limitaciones y plazos de prescripción, y que es responsabilidad del comprador realizar una inspección exhaustiva de la propiedad antes de la compra y obtener asesoramiento legal si es necesario.
¿Cuándo prescribe la acción para exigir el saneamiento por vicios ocultos?
En España, la acción para exigir el saneamiento por vicios ocultos prescribe en un plazo de seis meses desde que se descubrió el defecto. Este plazo está establecido en el artículo 1490 del Código Civil español.
Es importante destacar que el plazo de prescripción comienza a contar desde el momento en que se descubre el vicio oculto, no desde la fecha de compra de la vivienda. Además, la ley establece que la acción para reclamar el saneamiento por vicios ocultos no puede ejercitarse después de transcurridos cinco años desde la entrega de la vivienda.
¿Cómo saber si aún estoy a tiempo de reclamar vicios ocultos en mi casa de segunda mano?
Para determinar si aún estás a tiempo de reclamar vicios ocultos en tu casa de segunda mano, es importante considerar varios factores y tomar ciertas acciones, pero lo primero es determinar cuándo descubriste el defecto o problema en tu vivienda. El plazo de prescripción para reclamar vicios ocultos comienza a contar desde este momento.
Es importante que calcules cuánto tiempo ha pasado desde que adquiriste la propiedad. Ten en cuenta que el plazo de prescripción también tiene en cuenta la fecha de compra, aunque la acción para reclamar no puede ejercitarse después de transcurridos cinco años desde la entrega de la vivienda.
Verifica si la venta de la vivienda incluyó algún tipo de garantía o cláusula relacionada con los vicios ocultos. Esto puede afectar tus derechos y el plazo para reclamar.
Si determinas que aún estás dentro del plazo para reclamar, es importante actuar con prontitud. Presenta tu reclamación por escrito al vendedor o a quien corresponda, detallando los defectos encontrados y solicitando una solución.
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